Заборона на продаж української землі залишається: до чого це призведе

23 вересня в ході виїзного засідання уряду в Полтаві, було чітко сказано, що в умовах відсутності відповідної законодавчої бази, скасування мораторію на продаж землі сільгосппризначення з 1 січня 2016 році не буде.

"Або пакет законів і формування реальної бази для повноцінного ринку земельних відносин і тільки після цього ми запускаємо цей ринок, або нам буде неможливо впровадити з 1 січня реальний відкритий ринок", – заявив прем'єр-міністр України Арсеній Яценюк.

Що краще: продавати землі сільгосппризначення чи ні, однозначно не скаже ніхто. Справа в тому, що при бажанні в обох випадках можна створити ефективну систему господарювання на землі. Різниця буде в швидкості цього процесу, витратах і ризики, кількості виграли і програли. Навесні цього року в публічному просторі більш активні були прихильники відміни. мораторію на продаж с/г земель. У коаліційній угоді парламентських фракцій говориться про це ж, продаж сільгоспземель – одна з ключових вимог МВФ. Президент Петро Порошенко на засіданні Національної ради реформ в травні закликав винести на загальне обговорення питання про продаж земель сільськогосподарського призначення. Але цього не сталося.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

На тому ж виїзному засіданні Кабміні в Полтаві говорилося, що необхідні закони можна підготувати і прийняти відносно швидко, але залишається така проблема, як незавершеність процесу створення земельного кадастру. За словами глави Держгеокадастра Максима Мартинюка, на сьогоднішній день державний земкадастр заповнений лише на 11%.

Для завершення інвентаризації земель необхідно близько 2,5 млрд грн, які відомство планує залучити у міжнародних фінансових організацій.

Але історія з кадастром туманна. Офіційно повідомлялося, що 1 січня 2013 в Україні запрацював електронний земельний кадастр, в якому міститься інформація про 50 млн ділянок. Ще навесні цього року йшлося, що хай, кадастр потребує доопрацювання, але він буде більш ефективним після відкриття ринку, коли до кадастру будуть звертатися зацікавлені продавці і покупці ділянок. Явно потрібно провести незалежний аудит нинішнього стану кадастру!

Тим часом, замість турботи про свою зону відповідальності, глава Держгеокадастра виступає з ініціативою проведення економічного експерименту щодо продажу земель сільськогосподарського призначення через аукціони. Нібито, проведення таких аукціонів дозволить "максимально вивчити поведінку покупців і продавців, а також звести до мінімуму падіння середніх цін на землю у разі масштабного виходу на ринок великої пропозиції земельних ділянок". Однак всі ці питання на практиці в інших країнах вирішуються простіше і ефективніше – через прийняття працездатного закону про ринок сільгоспземель.

Головні аргументи прихильників зняття мораторію

Відкриття ринку землі залучить додаткові інвестиції в економіку, спростить земельні відносини. Заборона на продаж землі зберігає фрагментацію власності, яку отримала Україна після приватизації.

Якщо с/г виробництвом будуть займатися не орендарі, а власники, то вони будуть більше думати про меліорації, охорону і відновлення родючості земель.

Опитування показують, що переважна більшість власників паїв не збираються продавати свої ділянки. Їх продадуть 10-15% власників, які вже перебралися в міста, або пенсіонери, бажаючі дожити свій вік у відносному достатку, так що масових пертурбацій не буде.

Українська земля не дорожчає, а втрачає у вартості, тому подальше затягування відкриття ринку нічого хорошого не принесе.

Розрахунки показують, що частка орендної плати у вартості виробленої с/г продукції зараз в 3-4 рази менше вкладу землі. Тим самим фактично субсидуються щодо неефективні технології виробництва.

У нинішніх умовах дохід, який отримують власники землі від здачі її в оренду, значно поступається прибутковості банківських депозитів.

Збереження мораторію є постійним ризиком для інвестицій, тому орендарі і землевласники стикаються з невизначеністю правил гри після можливого скасування мораторію, тому сторони рідко вирішуються на укладення довгострокових договорів оренди.

Оскільки землю не можна продати, то багато ділянок не мають чітко визначених меж або встановлених прав власності. Це сприяє тіньовому землекористуванню та призводить до недовикористання земельних ресурсів.

Головні аргументи супротивників

Серед супротивників зняття мораторію є ті, хто просто проти приватної власності на землю. Їхні гасла зазвичай такі: "Капіталісти за безцінь скуплять селянську власність", "Не можна відкривати ринок землі в олігархічній країні", "Земля – наш останній і найцінніший актив".

Більш серйозні аргументи:

• "Зняття мораторію призведе до того, що частина с/г землі віддадуть під забудову". Але таке відбувається і зараз, після зміни цільового призначення земель;
• "Продавши землю, селяни отримають гроші один раз, а вони рано чи пізно закінчаться". Так потрібно вчитися бути власниками;
• "Якщо дозволити продаж землі, то з'явиться нелегальне примус до такого продажу, як відбувається з квартирами". Але боротися з цим повинні правоохоронні органи, а не мораторій.

Є аргументи, які наводять ті, хто в загальному виступає за продаж земель, але не зараз. Вони такі:

• "Не можна продавати землю за такою низькою ціною. До цього питання можна повернутися через 4-5 років". Але мінімальну ціну продажу можна закріпити в законі, а світовий досвід показує, що ціна на землю часто починає рости саме як результат відкриття ринку;
• "Інвестори не розуміють, що таке пай? Для них існує тільки таке поняття, як "поле". Тому повинна існувати процедура перетворення паїв у поля";
• "У разі відкриття ринку землі вітчизняні сільгосппідприємства не зможуть швидко викупити орендовані ними наділи, оскільки не мають потрібних коштів, тому можуть зруйнуватися через виробничі процеси".

Від чого залежить досягнення бажаного результату

Відповіді на наведені вище сумніви повинні бути приведені у законі про ринок сільгоспземель, в якому повинно бути чітко визначено:

• хто має право купувати землю. Варіантів тут багато. За аналогією з досвідом інших країн можна зберегти на кілька років мораторій для іноземців. Можна заборонити купівлю землі певними юрособами. Дозволити покупку тільки місцевим жителям і т.п. Хоча потрібно розуміти те, що всі подібні заборони при бажанні можна обійти;
• які будуть обмеження на максимальний розмір земельного банку;
• чи будуть нинішні орендарі, сусіди продавця по ділянці або місцева влада володітиме пріоритетним правом на покупку;
• які заходи будуть введені для зменшення інтересу до спекуляцій землею (наприклад, великий податок при перепродажі землі в короткий термін).

Потрібно також врегулювати питання із землями колективної власності. Зараз близько 1,5 млн га знаходяться в такій власності і не мають фактичного розпорядника.

Слід також передбачити можливість своєрідного земельного грінмейлу, коли власник ділянки всередині великого поля буде відмовлятися від його продажу, блокуючи тим самим всю операцію.

А оскільки всі питання неможливо вирішити "на березі", то експертами вже висловлювалася розумна пропозиція запустити ринок землі в порядку державно-правового експерименту в декількох адміністративних районах двох-трьох областей з різними правилами ринкового обороту. Після аналізу досвіду цього експерименту з'явиться більше ймовірності прийняти вірне загальнодержавне рішення про стратегію завершення земельної реформи.

Хто виграє та програє

Найбільшу вигоду від відкриття ринку отримають власники паїв, тому вони стануть повноцінними господарями свого активу.

Виграють виробники, які готові конкурувати за рахунок використання технологій і підвищення продуктивності праці, а не доступу до дешевої оренди.

Учасники ринку отримають якісні активи, під які зможуть брати кредити.

Виграє банківська система і економіка в цілому, оскільки в оборот будуть введені нові активи вартістю в десятки мільярдів доларів.

Більше всіх втратять нинішні орендарі, які зараз сплачують відносно невисоку орендну плату і мають сильну позицію при переговорах з власниками землі.

Невигідне відкриття ринку агрохолдингам, яким можуть не дозволити володіти такою ж кількістю землі, як вони зараз орендують. Але напевно, у них залишиться можливість оренди землі, хоча оренда ця неминуче подорожчає.