Що відбувається з ринком заміської нерухомості: скандали із забудовниками "звалили" ціни на квартири

Добре там, де нас немає. І загартований сільський житель з глибинки спрямовується до столиці, долаючи чималі труднощі, а розпещений столичний житель постійно мучений спокусою вибратися з перевантаженого людьми і машинами мегаполісу. Про те, як поживає ринок заміської нерухомості в околицях Києва, нам розповіли директор компанії "РіалЕкспо" Віктор Коваленко, провідний спеціаліст департаменту маркетингу консалтингової компанії VS Development Сергій Костецький і президент Земельного Союзу України Андрій Кошиль.

БАГАТОПОВЕРХІВОК ДЕДАЛІ БІЛЬШЕ

З одного боку, ситуація з приміськими новобудовами не може не радувати споживача. Пропозиція цікавих, вдало розташованих і комфортно облаштованих об'єктів зростає, а ціни на них продовжують знижуватися. Наприклад, на порталі ЛУН представлено 273 новобудови в Київській області, в яких зараз пропонуються квартири. А що стосується здешевлення, то немислима колись ціна в 350 доларів за квадратний метр вже виглядає майже звично – на ринку можна знайти і більш дешеві пропозиції.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

ЦІНИ. Наприклад, в облаштованому, зеленому і красивому місті Буча (хвилин 15 маршруткою до ст. м. "Академмістечко") можете купити квартиру за 9 тис. грн за кв. м. Правда, за цією ціною йдуть тільки трикімнатні і тільки в будинку, який обіцяють закінчити в II кварталі 2017 р. Хочете дешевше? 8414 грн коштує 1 кв. м великих квартир у с. Білогородка (теж маршруткою до ст. М. "Житомирська") – в секції, яка повинна бути здана в І кварталі наступного року. Щоб ще знизити ціну, потрібно йти далі – або географічно від Києва, або за часом здачі. Наприклад, у м. Ірпінь (до метро "Академмістечко" можна доїхати громадським транспортом) є квартири по 8300 грн за 1 кв. м. Але зате здачі будинку доведеться чекати аж до ІІ кварталу 2018 р. Від'їжджаємо трохи далі, в с. Ворзель: тут є квартири від 7700 грн за "квадрат" (здача запланована на І квартал 2018 р.). А якщо нам і це дорого, то по тій же лінії приміської електрички їдемо до смт Немішаєве. Звідси до Києва добиратися вже не так комфортно, все-таки більше 30 км, зате і ціна квадратного метра в будинку, який обіцяють здати в IV кварталі 2018 року – всього 7500 грн.

Втім, не треба думати, що всі заміські квартири настільки недорогі. Під Києвом є новобудови і дорожче – 16 тис. грн за "квадрат". В цілому ж складається враження, що основна частина пропозицій квартир потрапляє в діапазон 9,5-13 тис. грн за 1 кв. м.

На ринку багато пропозицій квартир за ціною до 9 тис. грн/кв. м.

ПОПИТ. Але низькі ціни – це тільки одна сторона медалі. З іншого боку, попит на житло продовжує залишатися дуже низьким. "Активність ринку в сегменті новобудов знизилася, – говорить Віктор Коваленко. – Через викриття будівельних афер і публікацій про велику кількість ошуканих" інвесторів "люди вже бояться вкладати на ранніх етапах будівництва, а тільки в готові або майже готові будинки". У недовіри покупців є серйозні підстави. І вони якраз побічно пов'язані, в тому числі і з низькими цінами. "Забудовники часто-густо продають квартири нижче собівартості, – розповідає Сергій Костецький. – Просто у них немає виходу. Банківське фінансування в будівельній галузі зараз практично відсутнє, великі інвестори в цей ринок теж не вкладають, своїх коштів не вистачає... Виходить, що треба будувати за рахунок покупців. Для цього продають за максимально низькими цінами – лише б отримати якісь гроші на найближчі роботи". Так що цей час – привабливий період, коли житло можна купити практично за собівартістю. Але при покупці потрібно бути дуже обережним.

Пропозиція. У передмісті дедалі більше цікавих будівель.

ЗА СВОЇМ ПАРКАНОМ

Крім близькості до природи та інших пасторальних спокус, у народу сьогодні з'явився ще один стимул до переселення в приватні будинки в передмістях. "Це пов'язано ще з тим, що дуже швидко ростуть комунальні платежі, і, відповідно, вартість проживання в квартирі сьогодні може бути значно вище, ніж проживання у власному будинку", – вважає Андрій Кошиль. Але через загальну економічну ситуацію, брак коштів у населення і фактичної відсутності іпотечного кредитування відчутного пожвавлення на ринку готових будинків не вийшло.

ЗАВМЕРЛИ. При цьому ціни на будинки практично припинили знижуватися. За даними SV Development, за рік в середньому по області доларова ціна квадратного метра впала всього на 3% – до $598. Найдорожчими сьогодні є Обухівський ($913 за кв. м) і Києво-Святошинський ($872 за "квадрат") райони. Навіть помітне збільшення пропозиції (за даними порталу "Столична нерухомість", за рік кількість продаваних під Києвом будинків зросла на 32,6%) не привело до обвалу цін. За словами Сергія Костецького, далі знижуватися просто вже нікуди, більш того, квадратний метр в сучасному і дійсно якісно побудованому котеджі як коштував від тисячі доларів, так коштує і зараз. Відносно невелика середня ціна визначається переважанням на ринку старого житла, часто вже не відповідає сучасним стандартам комфорту та енергозбереження.

ПРОПОЗИЦІЯ. Проте серед усієї цієї маси пропозицій можна відшукати і цілком пристойні за відносно невисокою ціною. Наприклад, візьмемо одне з найдорожчих напрямків – Житомирську трасу. У 23 км від Києва тут пропонується сучасний теплий котедж з хорошим плануванням і площею 170 кв. м за $108 тис. Тобто виходить $635 за "квадрат". Якщо цей будинок здається маленьким і дорогуватим і ви згодні жити подалі від столиці, то до ваших послуг маса варіантів. Наприклад, погодьтеся жити в 45 км від Києва, поряд з лісом і озером, недалеко від Київського моря? Тут пропонують будинок з усіма зручностями площею 210 кв. м (без урахування тераси в 42 кв. м) за $58 тис. Тобто за $276 за кв. м. І ділянка пристойна – 12 соток. Звідки така низька ціна? Можливо, звідти, що будинок збудований за дешевою каркасною технологією – вона зараз стає у нас дедалі більш популярною.

"Особняки". Пропозиція зростає, ціни потроху знижуються.

КОТЕДЖНІ МІСТЕЧКА

В цьому році сегмент котеджних містечок порадував небувалою (за останні роки, звичайно) активністю. "З початку року в Київській області з'явилося 44 нових об'єкти, – розповідає Віктор Коваленко. – Найбільше в Києво-Святошинському районі, – 21. Тепер там всього 140 містечок. В інших районах – по 2-3".

Більшість нових містечок – з будинками за каркасною технологією.

МЕНШЕ. Мова в більшості випадків йде не про класичні котеджні містечка з 50-60, а то й сотнями будинків з власною інфраструктурою у вигляді магазинів, спортзалів тощо, що дозволяє мешканцям комфортно себе почувати і в ізоляції від зовнішнього світу. "Це в основному дуже невеликі проекти, починаючи від 12-16 таунхаусів або від 8 котеджів, – уточнює Віктор Коваленко. – Видно слід приватних інвесторів, у яких є невеликі ділянки, і на яких вони переважно будують таунхауси". Зустрічаються також дуплекси, тобто спарені будинки. І в відносному меншості – традиційні котеджі. Зрозуміло, що традиційної для котеджних містечок інфраструктури у новачків немає і в помині. Зате на відміну від старих містечок, які воліли будуватися осторонь від населених пунктів, нові часто знаходять собі місце прямо в селах і селищах. Так що їх мешканці можуть використовувати інфраструктуру населеного пункту.

ДЕШЕВШЕ. Серед будівель, за словами Коваленка, переважає каркасна технологія, що дозволяє пропонувати досить комфортні житла за $15-30 тис. за будинок. Популярні також будинки з газобетону – через простоту і дешевизну будівництва. В середньому вартість квадратного метра в котеджному містечку знизилася з початку року на 800 грн – з 17 069 грн до 16 266. Найпомітніше впали ціни в Вишгородському районі – було 24 065 грн за кв.м, стало – 20 700. "Там, де будинки були дорогі, продажу не йдуть, і забудовники змушені сильніше знижувати ціни", – пояснює Коваленко.

ЗЕМЛЯ ЗНОВУ В ТРЕНДІ

З одного боку, як каже Андрій Кошиль, здоровою ситуацію на ринку землі не назвеш. З іншого – за твердженням Сергія Костецького – серед всіх ринків, що лежать на дні, саме ринок землі ворушиться помітніше інших. "Це єдиний сегмент, на якому росте кількість угод", – стверджує Костецький.

ПОПИТ. Справа в тому, що, розчарувавшись в ідеї придбання квартири в новобудові і не маючи коштів для покупки гарного будинку, багато хто йде альтернативним шляхом. "Чому б людині не купити відносно недорого ділянку землі і не поспішаючи, порівнюючи зі своїми можливостями, поступово не збудувати будинок? – Говорить Сергій Костецький. – При цьому він ні до кого не прив'язаний, ні від кого не залежить, ніхто його по-крупному підвести не може... І вже точно гроші не "згорять", як це може бути з вкладами в банку або при невдалої покупки квартири". А також немає ніяких сумнівів, що коли економічна ситуація в країні піде на лад, почне рости і вартість земельних ділянок. Так що це практично безпрограшна інвестиція, якщо дивитися в довгостроковій перспективі.

"Люди шукають варіанти покупки землі і дешевого будівництва, – підтверджує Андрій Кошиль. – Це досить актуальна тема. Благо, продавці нарешті відчули глибину кризи і почали знижувати ціни на землю. Якщо раніше всі відштовхувалися від витрат на отримання землі, зміну призначення тощо , то сьогодні продавці вже розуміють, що неможливо орієнтуватися на 2007-2008 роки". В результаті навіть у столиці можна знайти землю, починаючи від $1,5-2 тис. за сотку. А якщо йти в область, то там ще дешевше. За даними VS Development, середня ціна сотки в області – $1810 (рік тому була $1852). Але навіть і ціна майже в $2700, як середня в Києво-Святошинському районі, не може бути непереборною перешкодою. "Не так важлива ціна сотки, скільки те, скільки треба віддати за об'єкт, – каже Андрій Кошиль. – Буває, що в хорошому місці беруть буквально пару соток і платять умовно по дві з гаком тисячі за сотку. І отримують місце, де можна поставити невеликий будинок, аналог квартири. І це масова ситуація".