Житло в оренду з правом викупу: чому це не працюватиме

Багато українців, які потребують власного житла, зможуть ним обзавестися, не маючи грошей на перший внесок для іпотеки. Кабмін дозволив Державній іпотечній установі (ДІУ) здавати квартири в лізинг – оренду з правом викупу. На думку чиновників, це допоможе вирішити житлові проблеми сотень тисяч родин.

Експерти схвалюють починання, але побоюються того, що у держави не вистачить грошей на його реалізацію – квартири спочатку треба викупити у забудовників.

ЩО ПРОПОНУЮТЬ. Як пояснили нам в прес-службі ДІУ, поки що йдеться тільки про внесення змін до їх статуту і розробку методики держлізингу. Очікується, що Кабмін затвердить її вже цього року, а пілотний проект стартує в Києві. Головна перевага лізингу – орендарю не треба платити перший внесок або вносити заставу. А якщо він достроково захоче з'їхати, то щомісячна плата може бути повернута орендарю, за вирахуванням відсотків, згідно із законом "Про фінансовий лізинг".

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Планується, що максимальний термін лізингу становитиме 20 років, але розрахуватися можна і достроково, заощадивши на відсотках, які становитимуть 15,3% річних. Для порівняння: відсотки за іпотекою – 20-25% річних. Розрахунки показують, що якщо взяти в лізинг на 20 років двокімнатну квартиру вартістю 1 млн грн, то щомісячна плата з урахуванням відсотків становитиме до 5000 грн.

Оскільки своїх квартир у ДІУ немає, планується, що їх куплять у забудовників через систему закупівель ProZorro на відкритих торгах. Що дозволить закупити нерухомість за адекватною вартістю завдяки конкуренції. Мінус: поки що на лізинг можуть розраховувати лише учасники бойових дій, військові і бюджетники.

ВИГОДА ЗАБУДОВНИКІВ. Будкомпанії зацікавлені в пропозиції держави, враховуючи низький попит на ринку нового житла. Але сумніваються, що вона пожвавить ринок. Згідно з дослідженнями ринку нерухомості, зараз на ринку новобудов Києва зібралося більше 76 500 непроданих квартир. У тому числі майже 20 тисяч додалися в першому півріччі цього року, при цьому з квітня темпи продажів різко впали.

"Звісно, нам цікаво і вигідно, щоб на ринок житла вийшов великий стабільний покупець в особі держави, оскільки будуємо будинки як за свої кошти, так і за кошти інвесторів. Але є сумніви, що в держбюджеті знайдуться мільярди доларів на викуп квартир. Також ДІУ може занижувати ціну за рахунок того, що покупки – оптові. Самим нам займатися лізингом невигідно, тому що занадто довгий термін повернення вкладених грошей", – відповіли нам в прес-службі великої київської будкомпанії.

ФІНАНСОВЕ ПИТАННЯ. Фахівці будринку вважають, що головне питання – фінансове. Голова нацради Ріелторської палати України Віктор Несін розповів "Сегодня", що в бюджеті ДІУ мало грошей, тому програма лізингу, якщо її затвердять, почне працювати не раніше 2018 року. І то, при збільшенні фінансування в рази.

За офіційними даними, бюджет ДІУ 2016 року становив 5,2 млрд грн, з них видано пільгових кредитів під 15,3% на 4,2 млрд грн. Це приблизно 4000 квартир, тобто їх отримали менше 1% нужденних.

"Зараз 30-40% з побудованих квартир "зависає" через відсутність попиту і не видно, щоб ситуація покращилася, тому забудовники самі все більше пропонують квартиру в розстрочку, але на короткий термін – 5-7 років", – розповів нам Несін.

Юрист Володимир Столітний каже, що для тих, кому потрібна квартира, але немає грошей на перший внесок, лізинг вигідний. "Ризиків для орендаря жодних, адже орендодавець – держава, працює накопичувальна система оплати, при достроковому розірванні договору гроші, крім відсотків, можна повернути. А мета держави – залучити гроші, які обертаються на тіньовому ринку оренди. Тим більше що плата нижче, ніж при наймі житла. Тому 2018 року бюджет ДІУ може бути збільшений в рази", – вважає Столітний.

А ось голова однієї з девелоперських компаній Олег Приходько впевнений, що держлізинг не працюватиме. На його думку, у держави немає грошей на масштабне будівництво, і жоден банк не видасть кредит, навіть під держгарантії, з незрозумілим терміном повернення. Адже це "довгі гроші" з терміном окупності інвестицій, в кращому випадку, до 10 років. Спрогнозувати розмір орендних ставок на 10 років вперед неможливо.