Нерухомість в Україні: що відбувається з цінами і в яких будинках квартири дешевше

Останнім часом стали з'являтися повідомлення про те, що ціни на житлову нерухомість почали зростати. Деякі сайти нерухомості підтверджують цю тенденцію графіками. Однак інші джерела кажуть про триваючу тенденції зниження цін.

Треба відзначити, що в Україні не існує єдиної статистики цін на нерухомість. Підрахунок ведуть великі будівельні та ріелторські компанії, а також інтернет-портали нерухомості, аналізуючи інформацію з відкритих джерел, насамперед зі своїх баз даних. З цієї причини середні ціни та інші статистичні дані у них відрізняються.

Так, на сайті одного з агентств нерухомості повідомляється, що середня ціна продажу нерухомості на вторинному ринку (не в новобудовах) в Києві почала підвищуватися з березня і за цей час зросла з 1212 до 1224 доларів за квадратний метр, тобто за 3 місяці – на 1%. Середня ціна "квадрата" в новобудовах за цей час збільшилася з 1222 до 1224 долара, тобто на 0,2%.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

За даними іншого агентства, на вторинному ринку однокімнатні квартири цього року дешевшають, а дво- і трикімнатні – дорожчають. Але середні ціни у них інші: з січня по липень ціна 1 кв. м в "одиничках" впала з 1100 до 1012 доларів (на 8%), а в 2- і 3-кімнатних – зросла з 1172 до 1175 і з 1176 до 1220 доларів відповідно (на 0,3 і 3,7%).

Третя компанія стверджує, що ціни на столичну нерухомість з початку року впали в цілому з 1213 до 1076 доларів, тобто на 11%!

За даними компанії, яка аналізує не ціни пропозицій, а результати укладених угод, ціни на нерухомість в Києві продовжують знижуватися. З початку року середня ціна на 1 кв. м. житлової нерухомості на вторинному ринку впала з 1089 до 1072 доларів, тобто майже на 2%.

Такі ж результати показують інші великі міста України. Наприклад, в Дніпропетровську ціни на вторинному ринку з початку року впали з 696 до 685 доларів, у Львові – з 856 до 843 доларів, в Одесі – з 867 до 856 доларів, в Харкові – з 659 до 650 доларів.

Житло на первинному ринку також дешевшає. Якщо в січні "квадрат" коштував в середньому 979 доларів, то в другій половині травня – вже 963 долари. Тобто здешевлення становило близько 2%.

В "Звіті про фінансову стабільність" Нацбанку за червень використана статистика щодо цін на нерухомість консалтингової компанії "City Development Solutions". На підставі цієї статистики в НБУ роблять висновок, що ціни на нерухомість стабілізувалися. Тобто перестали знижуватися. Вперше за 4 роки.

Чому в новобудовах дешевше

За статистикою багатьох ріелторських компаній, ціни на квартири в новобудовах продовжують залишатися нижчими, ніж в старих будинках і навіть в тих, які були заселені всього кілька років тому. В середньому різниця в ціні становить близько 10%, і таке співвідношення тримається багато років.

Наприклад, за даними однієї з девелоперських компаній, середня ціна "квадрата" на вторинному ринку Києва 2015 року становила 1205 доларів, а на "первинці" – 1083. Зараз "квадрат" на вторинному ринку коштує 1 081 долар, а на первинному – 973.

Різниця може бути й істотнішою. Наприклад, в одному з споруджуваних комплексів в Голосіївському районі, який вже готується до здачі в експлуатацію, 1-кімнатна квартира площею 42 кв. м продається зараз за 32 тис. доларів. Тобто вартість 1 кв. м. становить близько 762 доларів. А за 1-кімнатну квартиру в неновому будинку неподалік, причому на першому поверсі, просять 35 тис. доларів. І площа її набагато менше – 33 кв. м. Тобто її квадратний метр оцінили в 1050 доларів.

Двокімнатна квартира на Русанівській набережній площею 47 кв. м продається за 35,7 тис. доларів. Або по 760 доларів за "квадрат". Це одна з найдешевших "двійок" в цьому районі. А квартиру в споруджуваному житловому комплексі неподалік м. "Лівобережна" можна купити за 566 доларів за "квадрат". Щоправда, цей будинок ще не побудований.

Традиційно вважається, що ціни на ще не побудоване житло нижче тому, що забудовники роблять приватним інвесторам "знижку" за ризики, пов'язані з закінченням будівництва, і вимушене очікування. Раптом будинок не вдасться вчасно ввести в експлуатацію. Або будівництво взагалі виявиться "замороженим" з тих чи інших причин. Однак це далеко не єдина причина того, чому "первинне" житло дешевше квартир на вторинному ринку.

За кількістю нових квартир ми обігнали Євросоюз

У Києві останнім часом продається багато квартир, які важко віднести як до новобудов, так і до об'єктів "вторинного" ринку. Наприклад, квартира в Дарницькому районі розташована в будинку 2010 року споруди, але її стан досі – "після будівельників". Тобто 8 років в ній ніхто не жив. Таких квартир, що пустують – або непроданих будівельниками, або куплених свого часу перекупниками, але не реалізованих – в місті багато. І причина – "перевиробництво".

Будівельна галузь – один з локомотивів всієї української економіки. Вона дає роботу сотням тисяч людей, тягне за собою розвиток інших галузей, таких як виробництво будматеріалів, сантехніки, текстильної промисловості тощо. Але купівельна спроможність українців явно відстає від обсягів будівництва. Тому величезна кількість квартир залишаються порожніми.

За даними НБУ, 2017 року обсяг введеного в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках становив 5,9 млн кв. м, що на 13% більше 2016-го. Понад 43% цього житла припадає на Київ і область. Минулого року кількість побудованих в столиці квартир зросла на 40%. При цьому середня їх площа зменшилася з 64,7 до 60,8 кв. м.

"За кількістю новозбудованих квартир на 1000 осіб населення минулого року Україна випередила ЄС (2,9 порівняно з 2,8). Водночас за рівнем забезпеченості житлом вона все ще поступається (менш 400 квартир на 1000 осіб населення порівняно з 486 в Євросоюзі", – йдеться в останньому "Звіті про фінансову стабільність" НБУ.

Як результат "перевиробництва" житла – величезна кількість непроданих квартир. Прагнучи знайти для них покупця, забудовники знижують ціни. І це ще одна причина того, чому ціни на нове житло нижче, ніж на "вторинні" квартири.

У Києві та області на кінець 2017 року пропонувалося до продажу понад 57 тис. нових квартир, констатує НБУ.

Водночас в I кварталі 2018 року обсяг введеного в експлуатацію житла знизився на 15%. І дозволів на нове будівництво 2017 року було видано на 25% менше, ніж 2016-го. "Це може свідчити про уповільнення зростання житлового будівництва найближчими роками", – прогнозують в Нацбанку.

Вагомими причинами відмовитися від покупки квартир в нових будинках для багатьох українців є також нерозвиненість соціальної інфраструктури в районах нової забудови. Якщо з магазинами ще ситуація нормальна, то з садками та школами, поліклініками та зонами відпочинку в мікрорайонах нової забудови – суцільні проблеми. За даними Укрстату, минулого року на всю Україну було побудовано і прийнято в експлуатацію 22 906 житлових будинків загальною площею 10 млн 206 тис. кв. м. Це близько 167 тис. квартир. А шкіл, які були побудовані за 3 квартали того ж року (пізніших даних ще немає), вистачить тільки на 5607 учнів. Тобто шкільних місць вистачить на 1 учня з одного під'їзду 9-поверхового будинку, на 3-4 дитини 22-поверхової "свічки" тощо.

Дошкільних закладів побудовано майже вдвічі менше – на 3279 місць. Тобто місце в садочку знайдеться тільки для 1 дитини з кожних 50 нових квартир.

Така ситуація з соціальною інфраструктурою змушує багатьох покупців шукати житло в старих будинках – нехай набагато гіршої якості і стану, але в районах з достатньою кількістю шкіл, дитсадків та інших соціально необхідних установ.

Нагадаємо, 2017 року в Україні побудовано і здано в експлуатацію рекордну кількість квартир – 126 610. Такої кількості житла в Україні не будувалося з 1990-х років. А от середня площа квартир з кожним роком скорочується. Так, якщо 2010 року метраж середньої квартири, що будується в Україні, становив 118,9 кв. м, то 2016-го вже був 87,2 кв. м, а 2017-го зменшився до 78,6 кв. м.

При цьому Нацбанк підрахував, що ціни на житло вже наблизилися до критично низького рівня. Деякі забудовники вже продають квадратні метри практично за собівартістю, зазначали в НБУ.