Україна готується до запуску ринку землі: як налаштувати роботу державних органів

Ринок землі в Україні відкриють в 2020 році. Таку заяву зробив президент України Володимир Зеленський під час бізнес-форуму в Стамбулі, куди він літав на зустріч з главою Туреччини Ердоганом. Таким чином, земельна реформа повинна бути проведена вже в 2019 році.

Однак, за словами радника заступника голови Офісу президента Дениса Малюськи, остаточна модель ринку землі досі не розроблена. Зокрема, ще немає єдиної позиції про те, як забезпечити доступ до кредитування фермерам, які хочуть придбати землю.

Крім того, за словами члена президентської команди, потрібно розробити запобіжники від аграрного рейдерства.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

"Ми підозрюємо, якщо залишити все так, як є, запуск ринку землі означав би істотне зростання захоплень, протиправної діяльності", – сказав Малюська під час дискусії, організованої Громадською коаліцією за скасування земельного мораторію.

В Асоціації фермерів і приватних землевласників України констатують: проблема незахищеності права власності вже набула хронічної форми. Але проблема не в рейдерстві, впевнені аграрії.

"Рейдерства у нас в Україні взагалі немає. Є звичайний бандитизм, є з елементами шахрайства", – сказав президент Асоціації Микола Стрижак.

Він додав, що джерелом проблеми стали так звані "чорні" реєстратори, які за хабар змінюють інформацію про власників майна.

В Мін'юсті відповідають: про проблему знають і працюють над її вирішенням. За словами Владислава Власюка, директора Департаменту реєстрації та нотаріату Мін'юсту, останнім часом скарг з цього приводу стало менше. Зокрема, завдяки тому, що був анульований доступ до реєстрів "чорним" реєстраторам, також була скасована акредитація півсотні комунальних підприємств з поганою репутацією. Так що в найближчі кілька місяців варто очікувати і зниження кількості атак, впевнений Власюк.

Критичну оцінку від експертів отримав і Держгеокадастр. Зокрема, через низьку швидкість оновлення і неповноту даних у сфері земельних відносин.

"На сайті Держкадастру статистика про управління держземлі оновлена 2 місяці тому. У ньому дані про 400 тис. гектарів держземель, переданих в оренду тільки за час існування безпосередньо Держгеокадастру. А інші? У цій базі їх немає", – поскаржився заступник директора Українського клубу аграрного бізнесу Роман Граб.

До запуску ринку землі вкрай важливо домогтися прозорості роботи служби, додають в Українському клубі аграрного бізнесу (УКАБ).

"Якщо говорити про взаємодію бізнесу і влади, повинна бути прозорість усіх операцій. Там і з'являється корупція, де можна побачити громадянину, що сталося. Все повинно йти до оцифрування, діджіталізації, тоді кожен громадянин може отримати доступ до будь-якої інформації щодо трансакції із земельними ділянками, хто купив, хто продав і за скільки, хто сплатив податки", – зазначив Граб.

Читайте також:

Заборони для іноземців та ліміти на продаж "в одні руки": в Україні сперечаються про формат ринку землі

У свою чергу, в Держслужбі з питань геодезії, картографії та кадастру відповідають: над доступністю даних працюють. За словами заступника голови служби Олександра Краснолуцького, йде оцифровування документації землеустрою. Також триває процес інвентаризації землі – в цьому році очікується "ревізія" ще 1,5 млн гектарів землі с/г призначення.

"Свого часу в кадастрі були допущені помилки, – пояснив чиновник. – У 90-х роках, коли почалася безкоштовна приватизація , багато документації фактично було складено без координат. Робота над цими помилками ведеться".

Триває і передача держземель в рамках населених пунктів органам місцевого самоврядування. В Асоціації сільських та селищних рад вважають за необхідне поширити вплив муніципалітетів і на прилеглі до населених пунктів землі. Як пояснюють, це поліпшить просторове планування територій.

"Частково землі за межами населених пунктів передані громадам, частково залишаються в держвласності і управляються Держгеокадастром. , щоб місцеве населення через органи місцевого самоврядування, які найбільш наближені до них, управляло землями – не тільки сільськогосподарського призначення, а й усіма іншими, які не перебувають в користуванні стратегічних держпідприємств і Міноборони", – сказав заступник голови асоціації Іван Фурсенко.

Таким чином, до запуску ринку землі, необхідно – з одного боку, упорядкувати всю інформацію про землі в країні, зробити її доступною широкому загалу, а також зміцнити інститут права власності в Україні.

Як впорядкувати дані про землю і попередити рейдерство – думки експертів

Взяти за зразок і застосувати готову модель з світового досвіду в Україні не вийде, переконаний Давид Егіашвілі, координатор програми Світового банку та ЄС "Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні". Але використовувати вже перевірені іншими країнами принципи для запуску ефективного ринку землі можна.

Наприклад, потрібно консолідувати бази даних під єдиним управлінням. В Україні, каже фахівець, ділянку реєструють в Держземкадастрі, а права власності на земельну ділянку – в Державному реєстрі прав на нерухоме майно та обтяжень (Мін'юсту).

"В одній установі, в одному реєстрі повинні реєструватися земля, нерухоме майно, будівлі, права і обмеження. При цьому організація, яка займається реєстрацією, не повинна займатися управлінням землею", – вважає експерт.

Інтегрувати реєстри логічно на базі Держземкадастру, додає старший проектний менеджер Офісу реформ Кабміну Андрій Мартин. Контролювати єдиний масив даних легше, що посприяє боротьбі з рейдерством, кажуть експерти.

"Держземкадастр логічно трансформувати в повноцінний кадастр об'єктів нерухомості, де повинні реєструватися не тільки земельні ділянки, але і будинки і споруди, які на них знаходяться", – вважає він.

Також, на думку Мартина, і сама служба – Держгеокадастр – повинна бути трансформована.

"Ми маємо конфлікт інтересів, коли одне відомство реєструє, керуючий передає право власності і контролює всі процеси придбання та реалізації прав на землю. Країні потрібне сервісне відомство, яке б займалося технічними питаннями", – сказав він.

Крім цього, продовжує фахівець, необхідно впорядкувати законодавчу базу, яка регулює земельну сферу.

"Наша проблема – недосконале земельне законодавство. Налічується близько 1000 нормативних документів, законодавчих актів, які регулюють придбання та реалізацію прав на землю – це великий дискомфорт для тих, хто бере участь у земельних відносинах", – сказав Андрій Мартин.

Водночас земельне питання повинно бути виключно в компетенції місцевих органів самоврядування, підкреслюють в Офісі реформ.

"Зараз обрані органи місцевого самоврядування контролюють тільки 12% території, 88% – розпоряджаються призначені з Києва чиновники. Рецепт простий – землі держвласності за межами населених пунктів повинні бути передані за законом в комунальну власність, крім земель, де знаходяться держпідприємства, установи, організації", – вважають в Офісі реформ.

Читайте також:

Відкритий ринок землі змінить ціни на її оренду: експерт озвучив прогноз

На тлі всього іншого великою проблемою залишається і корупційна культура, яку однією діджіталізацією не вирішити.

"З кінця 90-х років практично всі дозвільні процедури, експертизи, узгодження, затвердження – це не стільки засіб контролю якості документації землеустрою, скільки інструмент для отримання корупційної ренти через, наприклад, блокування затвердження документації або прийняття рішень. Цю культуру потрібно викорінити", – зазначив експерт.

Нагадаємо, мораторій на продаж земель с/г призначення був введений у 2001 році, а з 2002-го заборона почала діяти як тимчасовий захід – для створення інфраструктури ринку землі. З тих пір його щорічно продовжують. Останній раз закон про продовження мораторію підписав п'ятий президент України Петро Порошенко у лютому-2019.

Якщо у Верховній Раді і вирішать зняти мораторій, ситуацію це не змінить, тому що парламент повинен розглянути і прийняти закон "Про обіг земель", який би врегулював всі аспекти продажу ділянок. Зараз такий закон знаходиться тільки на стадії розробки і обговорення.

При цьому президент України Володимир Зеленський під час візиту до Туреччини анонсував, що ринок землі в Україні буде створено найближчим часом.