Набув чинності новий закон про ОСББ: що це таке і як з ним бути

З 1 липня набрав чинності закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Передбачається, що він буде стимулювати народ до створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Ми вирішили пригадати, що таке ці об'єднання і навіщо вони потрібні. У цьому нам допомагали голова правління ГО "Об'єднання житлово-комунальних кооперативів, співвласників багатоквартирних будинків "Вікторія" (м.Запоріжжя) Людмила Шанц і керівник Спілки власників житла (м. Київ) Сергій Дєдов.

ХТО БУДЕ КЕРУВАТИ

Взагалі-то, держава ще з початку 2000-х намагалося залучити населення в процес масового створення ОСББ. В кінці 2001 року був прийнятий Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Поминали ОСББ і в Законі України "Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки", причому в ньому створення ОСББ було визначено як один з напрямків цього самого реформування. Програма передбачала до кінця 2014 року створити більше 45,5 тис. об'єднань співвласників. Але народ в об'єднання пішов далеко не з тим ентузіазмом, який передбачався, і на початок цього року в країні було всього трохи більше 16,5 тис. ОСББ. Процес був аж надто уповільненим, але тепер – з введенням в дію нового закону – все має змінитися.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Щоб визначитися з формою управління будинком, мешканцям дають один рік.

ТЕРМІН. На честь цього закону були і пікети під Адміністрацією президента з вимогою накласти вето, і публікації в дусі "все пропало!". Головним приводом для паніки стало одне з його положень, суть якого – у тому, що співвласникам (власникам квартир та нежитлових приміщень) тих будинків, в яких так і не створили ОСББ, дається один рік на те, щоб визначитися з формою управління багатоквартирним будинком. При цьому на ОСББ світ клином не зійшовся: рішенням зборів співвласників всі або частину функцій управління будинком можна передати управителю з боку – керуючої компанії або підприємцю. Монополія жеків у цій сфері йде в минуле. Але якщо в якомусь будинку народ проявить звичну байдужість і за рік нічого не вирішить, керуючого їм призначить місцева влада, уповноважений представник якої і підписує договір на управління будинком від імені його співвласників. Ось це і викликає гарячі заперечення: "Так нам же дадуть невідомо кого! Та поза нашою волею! Він же нам тарифи підвищить! Він же нас ображати буде!". Хоча, здавалося б – якщо вже вам дійсно важливо, хто і як буде керувати вашим будинком, то за цілий рік можна знайти можливість зібратися і прийняти відповідне рішення. Тим більше що договір підписується всього на один рік, і якщо мешканцям будинку його плоди припадуть до смаку, до кінця цього терміну вони зможуть прокинутися і щось змінити. Якщо ж за один місяць до закінчення річного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, він вважається продовженим на черговий однорічний термін.

ІМПУЛЬС. Проте повністю віддавати контроль над своєю комунальної долею місцевим чиновникам і тим з комунальників, хто їм ближче до серця, – кілька тривожно. Намагатися вирішувати питання тільки на зборах – складно і неефективно. Тому найбільш природною реакцією на зміни "правил гри" є все-таки створення об'єднання співвласників. "Не створювати ОСББ в цих умовах – це дуже неправильно", – говорить Сергій Дєдов. Іншими словами, народ фактично заганяють в об'єднання співвласників. Навіщо це державі – зрозуміло ("Зняти з себе тягар у вигляді комунальних жеків", – говорить Сергій Дєдов). Питання тільки в тому, наскільки це потрібно нам з вами.

ГОЛОСИ ЗА ПЛОЩЕЮ, і НЕ БІЛЬШЕ ОДНОГО ОБ'ЄДНАННЯ НА БУДИНОК

Новий закон вніс ряд змін до Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Щоб не заплутатися в історії, що і як було, відразу розповімо про те, як все виглядає в останній версії.

ОБ'ЄДНАННЯ. Отже, співвласники квартир – це власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. А ОСББ – це юридична особа, створена ними для сприяння використанню їхнього майна та управління, а також загального майна. При цьому в одному багатоквартирному будинку може бути створене тільки одне об'єднання. Власники квартир і нежилих приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об'єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, також можуть створити одне об'єднання.

ГОСПОДАРЮВАННЯ. Госпзабезпечення діяльності об'єднання здійснюється або власними силами об'єднання, або залучаються на договірних засадах суб'єкти господарювання (можуть наймати ремонтні бригади, юристів, бухгалтерів тощо). Об'єднання має печатку та ін. реквізити, а також розрахункові рахунки в банках. Воно не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками (неприбуткова організація). При цьому ОСББ відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і майном Об'єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та зобов'язання (наприклад, купує бойлери, комп'ютери, дитячий майданчик, бере кредити тощо), а також виступає позивачем і відповідачем у суді.

УПРАВЛІННЯ. Вищий орган управління ОСББ – загальні збори співвласників, яке скликається не рідше разу на рік і рішення якого є обов'язковим для всіх співвласників. Серед важливих новацій – те, що кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну частці загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Але статутом об'єднання може бути встановлений інший порядок визначення кількості голосів. Для керівництва поточною діяльністю загальні збори обирає правління, а для контролю за його фіндіяльності обирається ревізійна комісія або приймається рішення про залучення аудиторів.

Вищий орган управління ОСББ. Загальні збори мешканців, яке проводиться не рідше разу на рік.

РОЗЧИЩЕННЯ ПАПЕРОВИХ ЗАВАЛІВ

"Я думаю, цей закон прибрав багато перешкод у діяльності ОСББ, – каже Людмила Шанц. – Багато речей стають прозорими, нерозв'язані проблеми зникають".

Одна з найболючіших тем, за словами експертів, це горезвісне "балансоутримання". На думку Шанц, значна частина критики нового закону пояснюється просто: чиновники бояться того, що їм доведеться зняти з балансу не їхня власність. "Ваша сім'я приватизувала свою квартиру, ви стали власниками і квартири, і частини будинку. І таких, як ви – практично весь будинок, – пояснює Людмила Шанц. – А ваш будинок разом з вашими квартирами стоїть на балансі жеку. Вони під це отримують гроші на ремонт. А ми з вами від цього не отримуємо нічого".

Більше того: раніше навіть створення ОСББ не гарантувало, що колишній балансоутримувач мирно і добровільно віддасть будинок в руки нового об'єднання. Особливо досягли успіху на цій ниві деякі забудовники, нав'язують мешканцям новобудов свої управляючі компанії, а потім, всіма правдами і неправдами, саботували повернення будинку ОСББ.

Тепер же є чітка норма: колишньому балансоутримувачу або управителю будинку дається три місяці з моменту реєстрації ОСББ, щоб передати йому примірник документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнятий в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. Як розповідає Людмила Шанц, улюбленим фокусом балансоутримувачів було нарікання на те, що "документів немає". Для таких кмітливих спеціально передбачено таке положення: у разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком, протягом півроку з дня державної реєстрації об'єднання відновлює її за свій рахунок.

ВАЖКЕ ПРОЩАННЯ З ДИТИНСТВОМ

Одне з побоювань експертів, пов'язаних з новим законом, – що навіть тепер народ віддасть перевагу нічого не робити і віддасть долю свого будинку в чужі руки. І для цього є підстави: мале число вже створених ОСББ – свого роду індикатор переважаючою пасивності населення.

"Держава дуже довго виховувало в людині споживача, – вважає Сергій Дєдов. – Мовляв, воно про тебе і подумає, і все вирішить. Люди звикли нічого не робити і не проявляти ініціативу. Особливо старше покоління". І у багатьох залишається спокуса продовжити все в тому ж дусі: "Нехай місцева влада думають про те, як краще влаштувати наше життя. А якщо щось вийде не так – ми будемо обурюватися і протестувати".

НЮАНСИ. Тим більше, що і з ОСББ не все так просто: деякі положення нового закону виписані нечітко, тому, закривши можливості для одних зловживань, він прочинив лазівку для інших. "Наприклад, керуюча компанія може зробити під себе неправдиву ініціативну групу, щоб взяти під контроль ОСББ, – говорить Сергій Дєдов. – Або у когось з'явиться бажання земельки прихопити". Благо тепер земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі та прибудинкова територія, не тільки передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку, але також залишаються в цій власності навіть після його руйнування.

Але завжди, як тільки з'являються якісь можливості, пов'язані з цінностями, за ними приходять люди, які захочуть ними скористатися в своїх інтересах на шкоду іншим. І треба думати, за кого і що ви голосуєте: власність увазі ризик і відповідальність, і її треба вміти захищати.

НАВІЩО НАМ ЦЕ ТРЕБА

Різниця в житті звичайного жеківського дому та ОСББ – рівно та, що буває між будь-якою справою у виконанні працюючого за мізерну зарплату бюджетника і кровно зацікавленого в результаті власника. Причому, як вказує Сергій Дєдов, багато ОСББ обслуговуються тими ж комунальним жеками, але у них все добре – принаймні, краще, ніж в будинках без об'єднань. А вся різниця в тому, що "звичайний" будинок нікуди не дінеться, а керівництво ОСББ, якщо працювати з цим жеком не сподобається, запросто підпише договір з іншим постачальником послуг. А в ОСББ є люди, які не просто зобов'язані стежити за тим, щоб послуги надавалися на належному рівні, але і самі в цьому безпосередньо зацікавлені.

ВИТРАТИ. Поки деякі усвідомлюють, що здатність вільно змінювати постачальника послуг сама по собі вже дозволяє захиститися від завищення цін і неякісної роботи. Плюс – дає можливість мешканцям будинку повністю контролювати, куди діваються кошти об'єднання і вирішувати, на що саме витрачатися. Наприклад, можна накопичити гроші на утеплення будинку, установку енергозберігаючого обладнання, того ж лічильника тепла – інвестувати в те, що потім дозволить значно знизити витрати. "Я живу в будинку з ОСББ, – говорить Сергій Дєдов. – І я плачу в півтора рази менше, ніж моя мама в такому ж будинку! Тому що у нас тепло йде не безпосередньо, а через наш бойлер. У нас стоїть лічильник і немає безглуздих втрат".

Зрештою, в рамках держпрограми енергозбереження можна взяти кредит для придбання відповідних матеріалів і устаткування. При цьому, за законом, ОСББ можуть розраховувати на компенсацію до 40% від вартості придбаного, якщо воно було використано на енергоефективні заходи.

ДОХОДИ. Основним джерелом фінансування ОСББ є внески співвласників. Їх величина визначається загальними зборами і не обов'язково вона повинна бути однаковою для всіх. У зрівнялівки, при всій її зовнішньої справедливості, таяться потужні обмеження можливостей, добре знайомі і тим, кому довелося брати участь в "доленосних" зборах тих же дачних кооперативів та ін. Подібних об'єднань. Частина учасників готова платити більше, щоб вирішити якусь проблему або просто поліпшити комфортність проживання, а для іншої частини ця плата непосильна. Тому нерідко можна зустріти ОСББ, в яких самі малозабезпечені учасники або платять менше, або взагалі звільнені від внесків в загальний котел.

Але крім внесків, ОСББ може мати й інші джерела доходів. Наприклад, здавати в оренду нежитлові приміщення, розміщувати на своїх фасадах рекламу, тощо – наскільки вистачає фантазії і підприємницького запалу. За рахунок таких доходів ОСББ може або вирішувати якісь додаткові завдання, не привертаючи гроші співвласників, або знизити внески. Або і те, і інше.