Юристи розвінчали ТОП-9 міфів про ОСББ

1 липня в реформуванні житлового сектора України повинен початися дуже важливий етап. Він передбачає передачу багатоповерхівок в управління їх жителям, що передбачено Законом України №417 "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку".

Останнім часом почали з'являтися різні міфи про ОСББ. Їх зібрав Національний прес-клуб "Українська перспектива", а по за розвінчання взялися фахівець зі створення ОСББ проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC, Група Світового банку) "Енергоефективність у житловому секторі України" Тетяна Гордієнко та юридичний консультант громадської організації "Ресурсний центр для ОСББ" Андрій Бурий.

• Міф перший: держава змушує всіх жителів багатоквартирних будинків створювати ОСББ

Чинне законодавство не містить вимоги, яке змушувало б жителів багатоповерхівок створювати ОСББ. Законом України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" визначено кілька основних форм управління багатоквартирним будинком:

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

• управління багатоквартирним будинком зборами співвласників;
• управління багатоквартирним будинком ОСББ;
• управління багатоквартирним будинком керуючим.

Право вибору форми управління будинком залишається виключно за співвласниками. А це означає, що такий процес відбувається без втручання з боку органів державної влади або місцевого самоврядування. Однак тільки з ОСББ співвласники отримують можливість залучати кошти місцевих і державних програм на впровадження в будинку енергоефективних заходів.

• Міф другий: ОСББ створюють виключно жителі багатоповерхівок. Власники магазинів, перукарень, кафе і інших суб'єктів господарювання, які розташовані в цих будівлях і в повній мірі використовують їх ресурси, до ОСББ не мають ніякого відношення

Згідно зі ст.6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", ОСББ можуть створювати тільки власники квартир і нежилих приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. А це означає, що власники магазинів, перукарень, кафе і інших суб'єктів господарювання, розташованих в багатоповерхівці, мають ті ж права, що і власники квартир. Вони так само беруть безпосередню участь у створенні ОСББ і так само, як і власники квартир, повинні в обов'язковому порядку виконувати всі рішення статутних органів об'єднання, прийняті в межах їх повноважень.

Цей підхід, передбачений ст. 13 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", залишається незмінним, навіть якщо ОСББ створюється на базі кількох багатоповерхівок.

• Міф третій: співвласники збанкрутілих ОСББ можуть втратити свої будинки – в ролі компенсації їх передадуть банкам за неповернені кредити

Значною перевагою ОСББ є можливість залучати банківські кредити. Зазвичай вони їх направляють на утеплення фасадів багатоповерхівок, встановлення в місцях загального користування енергозберігаючих вікон, додаткових вхідних дверей, які підвищують безпеку і зберігають тепло в під'їздах, на заміну електролампочок розжарювання на менш енерговитратні. ОСББ також використовують банківські позики на закупівлю і монтаж індивідуальних теплопунктів, здатних регулювати подачу тепла в будинок з урахуванням наявної зовнішньої температури, на встановлення лічильної апаратури загального користування тощо

Однак кредитний продукт для ОСББ не передбачає класичного застави або поручительства. А це означає, що приміщення, в тому числі і квартири, не закладаються і тому не можуть відчужуватися в разі виникнення в ОСББ проблем за зобов'язаннями перед кредиторами. В ролі застави використовується банківський рахунок ОСББ. Такі умови детально виписуються в кредитному договорі між банком і об'єднанням.

• Міф четвертий: співвласників з ОСББ держава змусить утримувати на свої кошти і ремонтувати багатоквартирні будинки, тоді як багатоповерхівки без ОСББ будуть утримуватися і ремонтуватися за бюджетні кошти

Жителі багатоквартирного будинку на правах власності мають не тільки житловими або нежитловими приміщеннями, але також є співвласниками спільної власності. Зокрема, мова йде про сходи, ліфти, горища, підвали тощо. Тому їх обов'язок – забезпечувати належний стан будинку і прибудинкової території, якісно утримувати спільне майно.

В рівній мірі це стосується як співвласників ОСББ, так і жителів тих багатоквартирних будинків, які цього статусу ще не отримали. При цьому слід розуміти, що утримання багатоповерхівки – справа клопітка і дорога. У цьому сенсі співвласники ОСББ знаходяться в привілейованому становищі. На відміну від жителів багатоквартирних будинків, які не створили об'єднання, вони можуть скористатися програмами фінансової підтримки. Кошти виділяються з державного, а нерідко – і з місцевих бюджетів. Останні діють за принципом співфінансування.

• Міф п'ятий: створення ОСББ не має сенсу, якщо в багатоквартирному будинку мешкає значна кількість людей з низькими доходами. Вони не здатні взяти повноцінну участь в утриманні будинку і його термомодернізації та це значно підвищує відповідні витрати інших жителів

ОСББ ніяк не впливає на кількість, розмір пільг і субсидій, нарахованих їх співвласникам. Вони їх отримують на загальних підставах. І в цьому сенсі жителі багатоквартирних будинків, які зважилися на створення об'єднання, і ті, які до сих пір не скористалися такою можливістю, знаходяться в однакових умовах.

При цьому чим більше пільговиків і субсідіантов знаходиться в об'єднанні, тим на більшу компенсацію тіла "теплого" кредиту воно вправі розраховувати. Максимальний розмір може досягати 70%. Тому велика кількість жителів з незначними доходами не завадить створенню ОСББ.

• Міф шостий: зі створенням ОСББ на утримання доведеться брати не тільки будинок, але і прилеглу до нього територію, а це значно збільшить витрати об'єднання. До того ж прибудинковою територією можуть вільно користуватися жителі сусідніх багатоповерхівок, наприклад, для парковки своїх автомобілів

За кожним багатоквартирним будинком закріплена прибудинкова територія. У більшості випадків вона має незначні розміри і тому не створює великого фінансового навантаження на жителів.

В Україні відсутній єдиний підхід до визначення розміру прибудинкової території. І це цілком логічно, тому що кожне місто має властиву тільки йому щільність забудови. Так, на заході України вона дуже висока, в центрі – помірна, а на півдні країни – незначна. Тому рішення про розмір прибудинкової території приймають місцеві органи влади.

ОСББ може оформляти прибудинкову територію у власність, а може цього і не робити. Це залежить від прийнятого ним рішення. Однак завжди слід пам'ятати, що в разі продажу житлового або нежитлового приміщення, частка оформленої для ОСББ прибудинкової території не виділяється. Всі рішення по ній приймаються загальними зборами. Вони можуть стосуватися і умов паркування автомобілів, власники яких живуть в сусідніх будинках.

• Міф сьомий: жителі багатоквартирного будинку, які не виявили бажання створювати ОСББ, можуть не платити внески і не брати участь у вирішенні питань щодо його змісту

Рішення проблеми неплатежів в першу чергу покладається на голову правління ОСББ. Він повинен зустрічатися з боржниками і нагадувати їм про фінансові зобов'язання, які вони не виконують. А головне – голова правління об'єднання повинен щоразу підкреслювати, що всі співвласники зобов'язані виконувати рішення статутних органів ОСББ, навіть якщо голосували проти них.

• Міф восьмий: жителям одного багатоквартирного будинку не варто братися за створення ОСББ. Для них це справа виявиться занадто дорогий і тому дуже невигідною. Тому ОСББ необхідно створювати на базі відразу декількох багатоповерхівок, розташованих недалеко один від одного.

За загальним правилом, визначеним Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", в одному багатоквартирному будинку може створюватися тільки одне об'єднання. Однак стаття 4 цього ж закону дає можливість власникам квартир і нежитлових приміщень, розташованих в двох і більше багатоквартирних будинках, об'єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, створювати спільне об'єднання.

У разі створення об'єднання на базі двох або більше багатоквартирних будинків голосування співвласників до нього здійснюється в кожному багатоквартирному будинку окремо. Результати голосування також визначаються окремо для кожного багатоквартирного будинку.

Випадки створення "загальних" ОСББ в Україні не рідкість, хоча і не дуже поширені. Справа в тому, що такі підходи породжують певні незручності. Так, в разі необхідності зібрати загальні збори з числа жителів відразу декількох багатоповерхівок буває дуже важко. Як наслідок, певні рішення вчасно не приймаються і тому існуючі проблеми вирішуються із значним запізненням, що призводить до негативних наслідків.

• Міф дев'ятий: жителі багатоповерхівки позбавлені будь-якої можливості контролювати роботу голови правління ОСББ і впливати на неї. А це створює передумови для різних фінансових зловживань. Зокрема, не виключається можливість присвоєння головою правління ОСББ громадських коштів

Всі рішення щодо поточної діяльності об'єднання, в тому числі і питання залучення та використання коштів, приймаються і контролюються його співвласниками. Співвласники ОСББ реалізують свої права за допомогою активної участі в роботі статутних органів, створених відповідно до законодавства та статуту об'єднання.

Відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Завдяки їм формується колективна думка. Перевага отримують ті рішення, які підтримує більшість співвласників.

Для керівництва поточною діяльністю обирається правління ОСББ, яке є виконавчим органом об'єднання і підзвітним загальним зборам. Зазвичай правління складається з декількох членів і голови правління. Обрання та відкликання членів правління здійснюється загальними зборами, що є додатковим інструментом контролю за діяльністю правління з боку співвласників ОСББ.

Для контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах з числа співвласників обирається ревізійна комісія або ревізор. В окремих випадках співвласники ОСББ можуть приймати рішення про притягнення незалежного аудитора.

Таким чином, співвласники, яким небайдужа доля будинку і робота об'єднання, мають достатньо важелів впливу і контролю за діяльністю голови правління, виключає випадки присвоєння їм майна і коштів ОСББ.