Робимо гроші на зайвих метрах нерухомості: квартиру вигідніше здавати, ніж продавати

Бути власником великої квартири в Україні стає все більш дорогим задоволенням. Комунальні тарифи, за прогнозами, будуть рости до 2017 року, та й податок на нерухомість, цілком імовірно, з часом стане ще "ближче до народу". Тому самотні люди, що живуть у великих апартаментах, все частіше шукають спосіб використати ці апартаменти з користю. Ми зібрали найпоширеніші шляхи заробітку на зайвих квадратах.

ВАРІАНТИ. Якщо людина мешкає у відносно великій квартирі (наприклад, самотній пенсіонер в просторій "трійці"), то найпростіший варіант – продати її і купити щось поменше за меншу ціну. Також можна "розбити" її на дві маленькі квартири: в одній – тулитися самому, а другу здавати, отримуючи вагому прибавку до пенсії. Нарешті, можна залишити велику квартиру собі, але здавати в ній кімнату. А ще про один варіант розповідає провідний спеціаліст консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький: "Є тенденція, коли пенсіонери, якщо у них є дача, їдуть на неї жити, а квартиру здають в оренду".

ЕВОЛЮЦІЙНО. Експерти не чекають найближчим часом жодних помітних змін на ринку нерухомості. "Доки у нас існують субсидії, і при їх призначенні дивляться на дохід людини, я б не очікував різкого збільшення пропозиції на вторинному ринку великих квартир, які почнуть продавати саме пенсіонери, – говорить аналітик Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь. – Це буде еволюційним процесом". Тим більше, що для багатьох людей старшого покоління квартира являє собою не просто майно, а мало не сакральну цінність, розлучитися з якою – життєва катастрофа! Здавати ж цю цінність багатьом страшно ("Що скажуть сусіди?", "А раптом обдурять?"). "Треба розуміти, що для людини більший стрес – продавати або здавати в оренду свою квартиру, – каже директор ріелторської компанії "Золоті ворота" Олексій Холмецький. – Думаю, продати психологічно легше – віддав і забув. А ось здавати – це постійний процес, і хоч такий-сякий, але бізнес". Так що "підвищення комуналки більше вплине на заборгованість з оплати, ніж в цілому на ринок нерухомості", – вважає Сергій Костецький.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Повернення до високих докризових цін на квартири може і не статися.

ОЧІКУВАННЯ. Також зростанню пропозиції житла на продаж перешкоджає впевненість людей у тому, що нинішній низький рівень цін на нерухомість – явище тимчасове, і як тільки економіка піде на лад, квартири почнуть дорожчати. Багатьох власників нерухомості "гріють" спогади про ціни до кризи 2008 р, тому вони не поспішають розлучатися з квадратами. Але повернення до таких цін зовсім не обов'язковий, кажуть експерти: "Ціни будуть залежати від того, наприклад, наскільки буде доступна іпотека, або що у нас буде на ринку видачі дозволів на будівництво житла. Це одна з проблем, які у нас були в попередні роки. Існувала якась рента, яка, врешті-решт, бралася у покупців квартир", – говорить Олександр Жолудь. Дійсно, ще в докризові часи писалося, що квартири в Києві неприродно дорогі – в тому числі через закритість будівельного ринку та потужної корупційної складової, що входить в реальну собівартість будівництва. Якщо в ході реформ ця складова зникне, а будівельний ринок стане відкритим і конкурентним, то для повернення до високих цін може і не виявитися підстав.

ЗДАВАТИ В ОРЕНДУ: клопітно і не так прибутково, як раніше

Хоча здавати "зайве" житло в оренду – заняття клопітка, це на сьогодні, на думку фахівців, більш вигідний варіант, ніж продаж. Хоча б тому, що складно розумно вкласти виручені від такої угоди гроші. У колишні часи можна було розмістити ці кошти на банківському депозиті. Але зараз слід враховувати і ризики подальшої девальвації гривні, та й взагалі, як каже Олександр Жолудь: "У зв'язку зі станом банківської системи, я не думаю, що цей той варіант, який можна порадити".

ДОХІДНІСТЬ. Взагалі-то, завжди вважалося, що оренда повинна забезпечувати прибутковість в 9-11% річних. тобто якщо ви купували квартиру і відразу ж здавали її в оренду, то така операція повинна була окупатися максимум за 11,5 року. Зараз же з цим справи йдуть гірше. Припустимо, у вас є в Києві невелика однокімнатна квартира (гостинка), яку ви можете продати приблизно за $30 тис. (630 тис. грн). За словами Олексія Холмецького, здати вам її вдасться за 3,5 тис. грн на місяць. Множимо на 12, отримуємо річний дохід у 42 тис. грн – це всього лише 6,7% від ціни квартири. Квартиру трохи кращу, ціною в $35-40 тис. (735-840 тис. грн) ви в змозі здати за 4 тис. грн. на місяць, або 48 тис. грн на рік, тобто за 5,7-6,5% від вартості об'єкта. Найвищий відсоток прибутковості, за словами Олексій Холмецького, дає оренда кімнати. Кімнату можна купити за $15 тис. (315 тис. грн), а здавати в оренду – мінімум за 2,5-3 тис. грн. Це дає бажані 9,5%, а то і 11,4% дохідності.

СКЛАДНОЩІ. З іншого боку, здати житло нині не так-то й просто: пропозиція в десятки разів перевищує попит. За словами Сергія Костецького, "морально застарілі" квартири в старих будинках важко здаються, навіть якщо просити за них недорого. У підсумку 2-кімнатна "хрущовка" де-небудь на Нивках може здатися за 3-3,5 тис. грн, а за хорошу 1-кімнатну на Позняках цілком можна просити і 4 тис. грн.

ЯКЩО ПРОДАВАТИ, ТО З РОЗУМОМ

Сказати, що сьогодні важко продати квартиру за хорошою ціною, – це означає безбожно прикрасити ситуацію. Покупці нині розпещені величезним перевищенням пропозиції над попитом, а також вважають, що у притиснутих до стінки продавців немає іншого виходу, як погоджуватися на великі знижки. Якщо ви не хочете втрачати гроші на торзі або місяцями просиджувати в непроданій квартирі, вам потрібно постаратися, щоб покупець захотів ваші апартаменти більше, ніж інші. На ріелторів в цьому особливо розраховувати не доводиться – мало хто з них здатний докладати професійні зусилля саме для продажу і саме вашої квартири. Так що "порятунок потопаючих – справа рук самих потопаючих".

КОМФОРТ. В більшості своїй ми хочемо жити в пристойному будинку з хорошими сусідами, а не в нетрях, що кишить сумнівною публікою. І за це бажання навіть готові платити трохи дорожче. Тому перша ваша задача, якщо ви мешкаєте в будинку, близькому до декласованих верств суспільства, – максимально облагородити його образ. Як мінімум, перед переглядом потрібно прибирати під'їзд (сміття, пляшки, недопалки і тим більше використані шприци – під категоричною забороною!). Також, за можливості, усуньте характерні запахи (можна добре провітрити і використовувати освіжувач повітря). Вкрутіть зниклі лампочки (хоча б на час перегляду). Самі ж перегляди треба призначати на той час, коли у відвідувача мінімум шансів зіткнутися з найбільш одіозними особами з числа ваших сусідів, або познайомитися з компанією підпилих підлітків біля під'їзду.

ПРОСТІР. Якщо треба, приведіть в порядок вхідні двері в квартиру. Сама квартира повинна виглядати чистою, світлою і просторою: важливо обов'язково прибрати весь мотлох і усунути неприємні запахи. Якщо природне освітлення і вид з вікна – ваш коник, призначайте перегляд при світлі дня. Якщо сонце до вас не заглядає, а у вікно покупцеві краще не визирати – проводьте зустріч при штучному освітленні. Але тоді перед самим візитом вкрутіть в люстри додаткові лампочки (або поміняйте на більш потужні).

ПІДГОТОВКА. Заздалегідь складіть список всіх достоїнств вашої квартири. До речі, серед рекомендацій "як правильно купити квартиру" частенько присутня порада познайомитися і поспілкуватися з сусідами. Імовірність того, що зацікавлений відвідувач поткне свого носа в сусідські двері, велика, тому не треба кидати це на самоплив. Проведіть підготовчу роботу з найбільш осудними з навколишніх мешканців, переконайтеся, що вони розкажуть те, що вас влаштовує. Ну, а потім постарайтеся, щоб потенційний покупець познайомився саме з потрібним сусідом.

ПРОБЛЕМА "РОЗ'ЇЗДУ"

Один з варіантів отримання грошей із площі, про який ми згадували, – розмін великої квартири на дві поменше. Тут, правда, все не так просто: як каже Олексій Холмецький, трикімнатна квартира на дві повноцінні однокімнатні в тому ж районі і такої ж якості не змінювалися ніколи. "Дві однокімнатні в сукупності мають метраж приблизно такий же, як у "троячки", – пояснює Олексій Холмецкий. – А ціна 1 кв. метра "троячки" значно нижче, ніж "одинички", так як одиничка – це найбільш незатребуване житло".

ВИТРАТИ. Раніше у нас послуги ріелтора оплачував покупець. Зараз часто ріелтору платять продавці, бо продати квартиру зараз важко, і для цього потрібен хороший професійний підхід. Комісійні, як правило, становлять 2,5-3%, також продавець оплачує 1% держмита. Крім того, якщо ця квартира опинилася у власності продавця менше, ніж 3 роки тому (крім випадків успадкування) або він здійснює операцію вдруге за рік, він платить податок на доходи (5%) і військовий збір – 1,5%. А покупець платить тільки 1% внеску до ПФ.

АРИФМЕТИКА. Розглянемо як приклад "троячку" площею 67 кв. м на столичному масиві Оболонь. За словами Олексія Холмецького, її можна продати за $70 тис. А ось однокімнатна тієї ж серії і в тому ж районі буде коштувати $45-47 тис. Продавши "троячку" на Оболоні, можна купити, наприклад, однокімнатну там же і гостинку в менш вдалому районі.

Угода з "роз'їзду". Вимагає часу і врахування всіх витрат.