Знесення будинків без згоди всіх мешканців: що потрібно українському житлофонду

Не секрет (і сайт "Сегодня" писав про це нещодавно), що житловий фонд в Україні вже порядком застарів. Зараз реконструкції потребує половина житлофонду країни. Міністерство регіонального розвитку довгий час обіцяло розробити законопроект, який дозволить вирішити цю проблему. І ось, днями прес-служба відомства заявила, що законопроект майже готовий, і він дозволить зносити і реконструювати застарілі будинки без 100% згоди мешканців. Сайт "Сегодня" розповідає, як відбуватиметься знесення будинків, які є ризики, і чи дійсно це необхідно.

Що пропонує новий законопроект

За офіційною інформацією Мінрегіону, наприкінці 2017 року в Україні більше 50% житлового фонду застаріло і потребувало реконструкції, а 7,5% (75 млн м кв) і зовсім були непридатні для життя.Тільки в Києві налічується близько 3,2 тисячі об'єктів, які необхідно реконструювати – це переважно хрущовки і сталінки.

Щоб вирішити цю проблему, є два шляхи: реконструювати будинки або ж знести їх, якщо вони абсолютно непридатні для життя. Але, відповідно до закону, який був ухвалений ще 2006-го, щоб почати реконструкцію житлового будинку, потрібно отримати згоду 100% жителів. Такі норми робили реконструкцію та знесення житла абсолютно неможливими, бо складно уявити ситуацію, в якій абсолютно всі мешканці дадуть свою згоду.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

У новому законопроекті, який розробляє Мінрегіон, цю норму замінили. Так, незабаром, для початку реконструкції потрібна згода тільки 75% мешканців, а не всіх.

"Цю норму ми ще обговорюватимемо, адже це питання одне з ключових. Зараз в чинному законі прописано обов'язкова згода 100% мешканців будинків на проведення майбутньої реконструкції. Однак в реальних умовах сьогодні це практично неможливо", – говорить заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе.

У міністерстві пояснюють: те, які будинки підлягатимуть знесенню, і реконструкція яких неможлива без відселення, визначатиметься на підставі проектної документації на реконструкцію, яка пройшла відповідну процедуру обговорення та затвердження.

Передбачається, що жителів таких будинків відселятимуть в межах кварталу (мікрорайону), який реконструюється. Також мешканцям потрібно надати умови не гірші, ніж ті, які у них були.

Знесення житла: чого бояться українці і чому це необхідно

Незважаючи на те, що житловий фонд в Україні дійсно знаходиться в жалюгідному стані, населення дуже скептично ставиться до можливої реконструкції, а тим більше, знесення житла. І для цього є чимало причин: українці побоюються, що вони можуть просто залишитися без своєї житлоплощі після того, як їх переселять, а старий будинок знесуть. Ми дізналися у експертів, чи дійсно потрібно зносити старе житло, і які є ризики.

"Знесення житлових будинків за згодою 75% власників житла – це завжди істотний ризик. На сьогодні практично відсутні механізми, що гарантують захист інтересів власників житла, що зноситься. Тому є підстави очікувати досить гострої реакції від населення. І якщо в сусідній Росії, в Москві подібний підхід наразі не викликав кардинально негативної реакції, то в Києві, де розвиненіше громадянське суспільство, розвиток ситуації може бути непередбачуваним. Мають місце два типи проблем:

• спотворення думки мешканців будинку (підтасовка результатів, силовий тиск з боку забудовників або зацікавлених осіб;
• не прийняття до уваги реальних побажань при розселенні", – говорить в коментарі сайту "Сегодня" голова агентства "Євро Рейтинг" Григорій Перерва.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта зазначив, що ідея про знесення житла – правильна, але суспільство дуже негативно ставиться до таких проектів.

"Глобально – це правильна концепція і правильний напрямок, тому що житло зношується. Зараз є нові технології, тому, ті, вимоги, які були раніше, застаріли і морально і фізично. Тому ідея правильна. Наскільки вона реалізовується? Мені здається, що 75% в цій ситуації не допоможуть. Тих, хто не дав згоду, як виселятимуть? Силою? Ось, в будинку живе 100 осіб, 75 з них дали згоду, інші 25 не дали, як їх виселяти?

Питання не в тому, як передбачити порядок законом, питання в тому, наскільки готові власники і соціум до таких проектів. Це найголовніша проблема. Люди не довіряють таким ініціативам, вони вважають, що їх можуть обдурити, наприклад, забрати це і не дати натомість нічого нового", – пояснює Юрій Піта.

Григорій Перерва, в свою чергу, додає, що, водночас, приймати рішення щодо застарілого житлофонду необхідно, адже терміни експлуатації хрущовок або підходять до завершення, або вже завершилися. А подальше затягування питання може обернуться значними техногенними катастрофами, наслідки яких виявляться набагато чутливішими для великих міст, ніж виступи незадоволених жителів.

"Запропонований механізм недосконалий, але на даному етапі – єдино можливий. Дуже важливо, щоб в ході його реалізації здійснювався жорсткий контроль за дотриманням прописаних в законодавстві вимог в частині захисту інтересів жителів. А також, щоб паралельно виділялися кошти, модернізувалася і розширювалася інфраструктура, пов'язана з комфортним проживанням. В іншому випадку отримаємо інструмент лобіювання інтересів великих забудовників", – розповів Перерва.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості України додає, що для реалізації цієї ідеї потрібно більше говорити про неї. Розповідати про переваги, забезпечити гарантії. Та й багато політиків і великі забудовники люблять спекулювати на цій темі.

"Адже зараз одні кажуть, що це добре, а інші, що це обман. І люди не розуміють, так добре це, чи погано. Зрозуміло, що можуть бути мінуси, але треба і про плюси говорити", – підсумував Піта.

Знести чи реконструювати: як вибрати правильний варіант

Як проходитиме процедура знесення і реконструкції будинків в Україні, наразі незрозуміло. Так, наприклад, донедавна в Німеччині знесенню підлягав кожен 10-й будинок, що місцевий уряд і зробив, таким чином, оновивши 75% житлофонду. У Польщі вирішили вдатися ні до таких радикальних методів, але за реконструкцію житла також взялися, зараз у них оновлено вже понад 50% житлофонду.

Знести чи реконструювати будинок – рішення непросте, тому, як повідомляють в Мінрегіоні, воно прийматиметься виважено, на підставі документів і того, в якому стані знаходиться будівля. Адже в українських реаліях дійсно є чимало будинків, які просто не підлягають ремонту. Григорій Перерва пояснює, що існують приклади як масового знесення старих будівель, так і їх реконструкції. Основна відмінність підходів полягає в джерелах фінансування.

"Зазвичай, знесення старої забудови проводиться в розрахунку на заходження приватного інвестора, здатного не тільки компенсувати витрати жителів хрущовок, але і мати достатній резерв коштів, щоб побудувати нову будівлю на місці знесеної. Чим більше знесено, тим цікавіше реалізація тут нових проектів багатоповерхової забудови, оскільки можна розраховувати на більший прибуток. В силу цих причин нецікавим є знесення 1-5 будівель (за винятком центру), або будівництво на їх місці малоповерхової забудови. У свою чергу, це може призвести і до кількох проблем: кардинальної зміни сформованого ладшафту місцевості, зростання навантаження на інженерні мережі та соціальної і фінансової неспроможність інвестора", – заявляє Перерва.

Він додає, що, на його думку, зноситимуть будинки в масштабах кварталів/мікрорайонів і забудовуватимуть їх висотками. Типовий приклад – забудова території в районі метро Чернігівська, де раніше розташовувалися 2-3-поверхові житлові будинки, побудовані в 40-50-х роках.

Юрій Піта також говорить, що в Україні дійсно потрібно зносити цілі мікрорайони, адже там повністю застаріли будинки і комунікації.

"Для того, щоб проект був успішним, потрібно зносити мікрорайони. А якщо це буде один будинок, то нічого не вийде. Треба брати мікрорайон, де 20 будинків, зводити на цьому місці новий мікрорайон. Якщо знести один будинок, то нічого не вийде, треба міняти комунікації, які йдуть до цих будинків, прибудинкову територію і т.д. Тоді буде цікаво і привабливо. а якщо знести одну хрущовку, а навколо залишити всі хрущовки – ну, що ж це буде за будинок, хто там жити захоче?" – підсумував Юрій Піта.

Нагадаємо, нещодавно сайт "Сегодня" писав про стан ринку нерухомості в Україні, а також про плюси і мінуси покупки первинного і вторинного житла.