Українців масово "дурять" продавці смарт-квартир: як уберегтися від обману

Українцям продають нежитлову нерухомість під виглядом смарт-квартир. Подібний формат житла прийшов до країни кілька років тому, на хвилі зниження доходів громадян і моди на компактні квартири. Розкручуючи смарт-об'єкти, забудовники роблять упор саме на невеликих метражах і можливості заощадити гроші як на покупці і ремонті, так і на комунальні послуги, пише UBR.

"Зараз частка смарт-квартир серед споруджуваних об'єктів первинного ринку не перевищує 5-7%, частка попиту на подібне житло оцінюється до 10%. Придбати смарт-квартиру в Києві можна за ціною від 10 до 27 тис. доларів, середня вартість за квадратний метр – порядку 17-20 тис. грн", – розповіла аналітик NAI Ukraine Марина Гуревич.

Але через те, що за будівельними нормам житлова квартира не може бути за площею менше, ніж 30 кв. м, документально смарт-об'єкти оформляються як апартаменти або квартири-студії, хоча подібної термінології в законодавстві немає.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Є випадки продажу квартир, що юридично є комерційною нерухомістю. Це означає, що прописатися в них нереально, а комуналку рахуватимуть за вищими тарифами, ніж для звичайного житла.

"Смарт-квартира – це маркетинговий, а не будівельний термін. Бачачи попит на компактне житло, деякі забудовники перетворюють свої старі об'єкти, нерідко проблемні, на "розумні" – роблять, наприклад, в трикімнатних квартирах перепланування, розділяючи їх на маленькі квартирки. Понад 50% смарт-квартир в Києві – з проблемними документами", – розповів керівник відділу нерухомості Адвокатського і ріелторського об'єднання України Георгій Валієв.

Купуючи смарт-квартиру, потрібно діяти за схемою, що і зі звичайним житлом:

• необхідно переконатися в законності будівництва (вивчити дозволи);
• перевірити документи на землю (наявність прав власності або права користування земельною ділянкою, оформлене на замовника будівництва);
• перевірити надійність забудовника (відсутність судових спорів, реєстраційні дані про наявність даних про ліквідацію тощо);
• перевірити документи, які оформляє забудовник при купівлі-продажу квартири: чи можуть вони гарантувати права покупця на об'єкт нерухомості і подальше право на реєстрацію права власності.

Покупці смарт-квартир ризикують, переважно тим, що куплене ними житло виявиться нежитловим приміщенням. Але така небезпека чекає і на покупців звичайних квартир, зокрема, студій або апартаментів, які за документами цілком можуть значитися як нежитлові приміщення.

"Схему з апартаментами часто застосовують, коли не можуть змінити цільове призначення земельної ділянки (скажімо, воно передбачає будівництво лише нежитлового об'єкта). В ситуації зі смарт-квартирами інша проблема – їх площа настільки мала, що за нормами ДБН ці приміщення не можна відносити до квартир. У зв'язку з чим, рекомендую в договорі із забудовником прописувати, що покупець після закінчення будівництва отримає квартиру, а також вказати, крім запланованої загальної, ще й житлову площу. В нежитловому приміщенні житлова площа відсутня" , – радить юрист ТОВ "ЮК "Де-юре" Іван Топор.

Також можна перевірити затверджену проектну документацію на весь будинок, але для цього потрібно в ній розбиратися, і забудовники дуже неохоче її демонструють.

За словами Валієва, якщо ще на етапі будівництва у комплексу були проблеми з документами, покупець може зіткнутися з серйозними труднощами, коли він отримає готову квартиру. І відсутність поштової адреси – лише одна з них. "Не можна буде прописатися, в такому будинку може не виявитися опалення і гарячої води – тільки електричні конвектори і бойлери. А холодну воду і світло можуть періодично відключати. З такими забудовниками навіть судяться, але договори прописуються таким чином, що суд  змушений стає на сторону інвестора", – говорить Георгій Валієв.

Є нюанси і з метражем. Згідно з Державними будівельними нормами України (ДБН В.2.2-15-2005), мінімальна площа однокімнатної квартири становить 30 кв. м – пункт 2.22 ДБН В.2.2-15-2005. Як показує практика, державна архітектурно-будівельна інспекція часто закривають очі на площі квартир, які занижені порівняно з вимогами норм.

Але ризик для інвесторів полягає в тому, що навіть отримавши дозвіл на будівництво або зареєструвавши декларацію про початок будівництва, державна архітектурно-будівельна інспекція може відмовити у прийманні будинку до експлуатації, посилаючись на порушення ДБН. Забудовники стверджують: площа квартир менше допустимих 30 кв. м, законна: адже метраж окремих приміщень квартири сумарно відповідає положенням ДБН.

Так, площа житлової кімнати в однокімнатній квартирі повинна бути не менше 15 кв. м, площа кухні – 7 кв. м, площа поєднаного санвузла – 3,8 кв. м. Разом виходить 25,8 кв. м. Крім того, нормами ДБН допускається використання кухні-ніші – це простір у структурі житлової кімнати чи передпокою для розміщення кухонного обладнання. Таким чином від 25,8 кв. м віднімаємо ще 7 кв. м, виходить 18,8 кв. м.

"Але забудовники замовчують, що в будь-якому випадку, застосовуючи зазначені вище схеми для маніпуляції з площею окремих приміщень квартири, вони повинні в підсумку виходити на загальну площу не менше 30 кв. м", – додав Іван Топор.

У чому вигода

Ще один недолік смарт-квартир – високий відсоток їх здачі в оренду власниками. "Незрозумілі" сусіди можуть часто шуміти і створювати дискомфорт для інших мешканців будинку. Адже не завжди виходить здати квартиру тихим студентам або молодим порядним родинам – їх в більшості випадків, цікавлять комплекси з розвиненою інфраструктурою (метро, лікарнями, магазинами), близькість університетів та училищ. А багато смарт-будинків розташовані далеко не в центрі міста, а в колишніх промзонах і на околицях.

Відповідно, і цінник в таких квартирах доступний для багатьох верств населення. "Малогабаритне житло не високорентабельне для забудовника, але дозволяє охопити додаткові сегменти покупців-молодих людей, які купують перше житло і інвесторів, які купують квартиру для подальшого перепродажу або здачі в оренду. Якісні характеристики старт-житла (ступінь готовності при здачі до експлуатації, інфраструктура і транспортна доступність, планувальні рішення, якість матеріалів тощо) варіюється від комплексу до комплексу, як в будь-якому іншому сегменті житла", – зауважила Марина Гуревич.

Відсоток покупки старт-житла заради інвестування коливається від 20 до 50% від усіх угод в даному сегменті, залежно від комплексу, інші купують для себе. Смарт-квартири з хорошим ремонтом здаються за ціною від 6 тис. до 12 тис. грн на місяць залежно від місця розташування, наявності інфраструктури і якості ремонту.

При поточній середній ціні за квадрат – 20 тис. грн – квартира в 20 м кв. обійдеться в 400 тис. грн. При здачі в оренду за 8 тис. грн/міс., річний дохід становитиме 96 тис. грн, що окупає інвестицію через 5 років, без урахування початкових капітальних витрат на ремонт і наступних витрат щодо підтримки стану об'єкта.

"Експозиція об'єкта при перепродажі займе як мінімум 1-2 роки, при сумарному збільшенні вартості на 10-20%. З урахуванням ризиків на первинному ринку житла і досить помірного рівня прибутковості, доцільність подібної інвестиції під питанням", – зауважила Гуревич.

Однак в Україні, в умовах кризи банківської системи для людей, які мають хоч невеликі заощадження, вкладення в смарт-житло стає цікавим. "Зараз ринок перенасичений смарт-квартирами. Попит з боку покупців буде стабільним, А ось зацікавленість наймачів може знизитися через те, що багато комплекси розташовані "в глушині". Отже, і ціни на таке житло можуть впасти", – вважає Георгій Валієв.