Забудовникам посилять правила: що зміниться на ринку нерухомості і чому житло може подорожчати

Купуючи квартиру в ще не збудованому будинку, дуже часто українці за підсумком можуть дізнатися, що у їх житла є і інші власники, адже забудовники просто продали одну і ту ж житлоплощу кільком людям. Або ж фінальна квартира може бути значно менше, ніж планувалося на початку, тому що забудовники змінили технічні характеристики об'єкта. Щоб не допускати таку несправедливість, в Раді розробили новий законопроект, який повинен зробити жорсткішими правила для забудовників і убезпечити простих українців.

Сайт "Сегодня" розповідає, що пропонують змінити нардепи, чому законопроект потребує доопрацювання, і як ці нововведення можуть вплинути на зростання цін на ринку нерухомості .

Для чого потрібен законопроект про недобудови

Нещодавно профільний комітет Верховної Ради з питань будівництва , містобудування і житлово-комунального господарства схвалив законопроект №7084 , який передбачає запровадження процедури державної реєстрації майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості .

"Основною метою проекту закону є запобігання зловживань у сфері будівництва, подвійного продажу об'єктів будівництва та незаконної зміни технічних характеристик таких об'єктів", – сказано в пояснювальній записці до законопроекту.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Там же йдеться , що інвестувати в об'єкти житлового будівництва досить ризиковано , тому що є можливість зіткнутися з :

• змінами технічних характеристик об'єкта ;
• подвійним перепродажем об'єкта недобросовісними замовниками будівництва ;
• оскарженням права власності на нерухоме майно , яке буде побудовано в майбутньому .

Головні зміни

Одним з головних нововведень стало те , що в законопроекті передбачено створення електронного реєстру проектної документації на будівництво . Також пропонується запровадити державну реєстрацію майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості .

• встановити порядок ідентифікації об'єктів будівництва та присвоєння адрес закінченим об'єктам будівництва ;
• створити електронний реєстр проектної документації на будівництво ;
• ввести механізм державної реєстрації права власності на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості ;
• встановити основні вимоги до порядку укладання , виконання та розірвання договорів купівлі – продажу об'єкта незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості ;
• встановити виключний перелік способів інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів , залучених від фізичних та юридичних осіб .
• зобов'язати замовника будівництва розміщувати на своєму веб – сайті дані про об'єкт житлового будівництва ( замовника будівництва , характеристику об'єкта , затверджену проектну документацію , хід будівництва , електронний форум інвесторів ) ;
• зобов'язати замовника будівництва в рекламі продажу житла вказувати адресу веб – сайту , де розміщені дані про житло ;
• заборонити рекламу продажу житла без розміщення на веб – сайті замовника будівництва інформації про об'єкт житлового будівництва .

  встановити , що договір , за яким купується об'єкт незавершеного будівництва , недійсний в тому випадку , якщо право власності на такий об'єкт не зареєстровано в порядку , встановленому законом .

Експерти впевнені, що законопроект правильний, але недопрацьований

Така ініціатива припала до душі далеко не всім забудовникам , деякі піддали її критиці . Наприклад , Ігор Кушнір , глава правління ПрАТ " ХК " Київміськбуд " назвав законопроект " сирим " і таким, що потребує доопрацювання .

"С одной стороны, проект закона позволит создать в области строительства более плотные условия игры. Это хорошо с точки зрения выхода на рынок недобросовестных компаний – у них просто не будет возможности работать, ведь рынок будет более зарегулирован.

Но в сегодняшнем "сыром" виде принятие законопроекта просто уничтожит строительный рынок. Потому что некоторые прописанные в нем нормы являются чрезвычайно критичными даже для крупных строительных компаний", – отметил Игорь Кушнир.

"Одна из норм законопроекта определяет, что владельцами квартиры будут одновременно и застройщик, и инвестор. То есть, если компания строит 5000 квартир и половину продает частями, то физически невозможно будет оформлять каждый ежемесячный платеж у нотариуса! Кроме того, если человек прекратит оплату по договору, то застройщик и инвестор останутся со связанными руками! Ведь квартира уже будет зарегистрирована в реестре как собственность обеих сторон, поэтому продать ее другому покупателю (предварительно вернув средства предыдущему владельцу), будет невозможно. Другими словами, до момента становления стабильного рынка кредитования такая норма законопроекта фактически остановит продажи с частичной оплатой и лишит застройщиков инвестиций", – поясняет Кушнир.

"Концепция предлагаемых изменений в законопроекте №7084 предусматривает ряд положительных нововведений, которые требует, как строительная отрасль, так и инвесторы. Речь идет о введении обязательной регистрации имущественных прав инвестора на объект инвестиции (недвижимость, которая будет создана в будущем), а также порядке присвоения адресов объектам недвижимого имущества", – говорит Татьяна Филатов, руководитель Фронт-офиса Конфедерации строителей Украины, в комментарии "Сегодня".

"Они связаны с исключением из действующего законодательства института совместного инвестирования и эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Зато предлагается определить новый способ привлечения инвестиций в строительство – заключение договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства и "будущих объектов недвижимости", – разъясняет ситуацию Татьяна Филатова.

"Изменение проектной документации предусматривает необходимость согласования со всеми инвесторами, на практике это может вызвать торможение процесса строительства", – заявила Филатова и подытожила, что Конфедерация строителей поддерживает этот законопроект, но считает, что такие спорные вопросы нужно урегулировать и обсудить со всеми участниками рынка.

В цілому , експерти у своїх висновках практично одностайні . Вони впевнені , що норми , які прописані в документі , допоможуть зробити ринок нерухомості більш надійним , а люди зможуть спокійно купувати житло в багатоповерхівках , які тільки будуються . Правда , в законопроекті все ж є ряд неточностей , тому комітет відправив документ на доопрацювання , щоб виправити недоліки і незабаром відправити законопроект на розгляд до Верховної Ради .

Нагадаємо, раніше сайт "Сегодня" писав про те, що кількість поверхів у новобудовах України планують обмежити.

Тим часом попит на квартири в новобудовах країни безнадійно відстає від пропозиції.