Закон про ЖКП – удар по хаосу в комуналці

Мінрегіон спільно з парламентом, експертами, міжнародними партнерами завершує формування законодавчої бази реформи ЖКГ. Потужним ударом по "хаосу комуналки" стане прийнятий у Верховній Раді 9 листопада Закон "Про житлово-комунальні послуги" № 1581-д. Він наближає нас до європейських стандартів у сфері ЖКГ, а саме подолання контролю компаній-монополістів. І нарешті, це потужне підспір’я до ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Саме ці два закони дають нам змогу "створити" у сфері житлової нерухомості інститут ефективного власника. Інші, вже ухвалені закони з "пакету енергоефективності", покликані дати цьому власникові інструменти впливу на енергоспоживання його житла. Загалом, за умови швидкого ухвалення Кабміном необхідних підзаконних актів, реформа запрацює на повну силу вже з 2018 року! Це означає, що людина-споживач отримає більш якісну послугу за помірну ціну.

Суть Закону "Про ЖКП"

Почнемо з головного. У Законі прописано новий порядок укладення договорів між споживачами, виконавцями комунпослуг та управителями. Документ визначає перелік прав та обов’язків між цими учасниками ринку ЖКП. Головна перевага для людей: споживачі отримали механізм захисту своїх прав.

Цей закон встановлює справедливість для людей і "дає по-руках" комунальникам, які звикли брати гроші за послуги, що насправді мешканці будинку не отримували. Відтепер споживач, після укладення договору із виконавцем послуг, сміливо скаже постачальнику послуг: "Не подали тепло в квартиру, не вивезли сміття вчасно чи не прибрали сніг, а чекаєте поки розстане сам – нема оплати!". І це буде справедливо!

Закон у комплексі із Законом №417 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спрямований на зміцнення в Україні інституту "ефективного власника". Це перший крок до можливості мешканців багатоповерхівок впливати на надання якісних послуг по справедливій ціні.
Також споживач має право не оплачувати вартість комунальних послуг (вивіз сміття, водопостачання та водовідведення), окрім тепла, якщо ними не користується за період тимчасової відсутності в приміщенні понад 30 календарних днів! І це справедливо.

Документ розмежовує обов’язки і права споживача і виконавців комунпослуг. Наприклад, споживач зараз платить не лише за спожиту теплову енергію, а й за її колосальні втрати при транспортуванні. Закон чітко визначає, що у будинку має бути вузол обліку теплової енергії, і людина платитиме за спожиту енергію по факту. Виставлення платежів із врахуванням втрат через діряви мережі тепер стане неможливим. Підприємства вимушені будуть ремонтувати мережі та скорочувати втрати. І це також справедливо.

І нарешті про найважливіше: Законом встановлено порядок укладення споживачами договорів на отримання всього комплексу ЖКП, в тому числі, на послугу з управління багатоквартирним будинком, послуги з постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання та водовідведення, поводження з побутовими відходами, постачання газу та електрики.

ЗУ "Про ЖКП" чітко визначає відносини споживачів з виконавцями послуг

Під визначенням "споживач" розуміємо або кожного мешканця будинку окремо (родину, що мешкає в квартирі), або юридичну особу (ОСББ, ЖБК, АОСББ). У визначенні виконавця послуг – бачимо компанії, які постачають тепло, гарячу та холодну воду, постачають газ та електрику, вивозять сміття.

На вибір споживача буде існувати фактично 4 моделі організації договірних відносин щодо отримання комунальних послуг. Відмінність цих моделей полягає в тому, хто буде відповідальний за обслуговування внутрішньобудинкових систем та хто буде здійснювати розподіл спожитих комунальних послуг між мешканцями будинку, тобто абонентське обслуговування.

За першою моделлю, якщо співвласники будинку ухвалять рішення укласти із виконавцем послуги індивідуальний договір про надання комунпослуги до квартири, то виконавець візьме на себе й абонентське обслуговування та обслуговування будинкових мереж. Це найкомфортніший варіант для споживача. Але постане питання вартості послуг і наскільки споживач готовий її сплатити.

За іншою моделлю, якщо співвласники захочуть підписати колективний договір з виконавцем послуг, вони повинні делегувати на підписання уповноважену особу. Це може бути управитель, співвласник або інша уповноважено особа. Обов’язковою умовою є наявність у будинках вузлів обліку. Виконавець надасть комунпослугу, а абонентське обслуговування залишиться у сфері відповідальності співвласників багатоповерхівки, так само як і обслуговування будинкових мереж.

За третьою моделлю стороною договору може виступити колективний споживач. Ця модель підійде лише у тому випадку, якщо вже створено ОСББ та є будинкові вузли обліку. У даному випадку абонентське обслуговування і обслуговування будинкових мереж залишиться за співвласниками.

Якщо ж співвласники не обрали одну із трьох моделей чи не домовились про вартість обслуговування будинкових мереж, є можливість укласти індивідуальний договір. У цьому випадку виконавець комунпослуги відповідатиме за якість на межі будинку і здійснюватиме абонобслуговування, а будинкові мережі – це буде турбота співвласників будинку.

ЗУ "Про ЖКП" чітко визначає відносини управителя та співвласників будинку

Управитель багатоквартирного будинку – це компанія або фізична особа-підприємець, що надає послуги з управління будинком згідно з укладеним договором із співвласниками цього будинку. В договорі можна передбачити, що управитель забезпечить прибирання прибудинкової території та приміщень, утримання ліфтів, поточний ремонт спільного майна та купівлю електроенергії для його функціонування. Також можна передбачити обов’язкове страхування професійної відповідальності управителя та організацію ним надання спільного майна в оренду, або накопичення коштів на здійснення капітального ремонту.

Щодо укладення договору, якщо створено ОСББ, договір з управителем підписує голова ОСББ. Управителю можуть бути делеговані всі функції по управлінню власністю, або їх частина. Якщо ОСББ ще не створили, співвласники будинку на зборах обирають управителя та делегують від себе представника, який від імені мешканців підпише договір.

Також управителя може призначити муніципалітет за результатами конкурсу. Порядок його проведення затверджений Мінрегіоном, і він є однаковим для всіх. А договір із управителем в цій ситуації підписує уповноважена особа органу місцевого самоврядування.

Звичайно, за всі свої послуги управитель візьме плату. Але перевага для споживачів у тому, що вони вільно можуть обрати того управителя, який за помірну плату запропонує найбільший перелік якісних послуг. І надаватиме ці послуги професійно.  А якщо управитель не впорається, договір може бути розірваний в односторонньому порядку співвласниками за умови  письмового попередження управителя за два місяці.

Це результат, якого чекали в Україні  всі споживачі комунпослуг впродовж останнього чверть століття! І ми його досягли. В наступній частині матеріалу – більш детально про контроль з боку людей за тим, як управитель витрачатиме гроші співвласників будинку та роль влади різних рівнів у досягненні успіху по впровадженню реформи житлово-комунального господарства  в дію.