"Квартири в Донецьку продаються швидше, ніж в Києві" – експерт

Консультант Комітету Верховної Ради з питань соціально політики, зайнятості та пенсійного забезпечення Олена Маленкова розповіла про ситуацію на ринку житла в зоні бойових дій на Донбасі, проблеми прописки переселенців і про те, чому варто продавати нерухомість на непідконтрольній території

Фото: guilford.kiev.ua

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

- Олено, чи реально сьогодні продати квартиру в зоні бойових дій, а також в проблемних районах Донецька?

- Житло в неспокійних, обстрілюваних районах, як і раніше, не продається. Обстріли, які відбувалися останнім часом, незважаючи на оголошене перемир'я, остаточно позбавили надії на те, що в цих районах можна щось купити або продати.

Стосовно Донецька, продажі там йдуть, ринок нерухомості живий, але це тільки тому, що ціни там "військові". По суті, там нерухомість на сьогодні продається швидше, ніж в Києві, оскільки люди прислухаються до оцінок ріелторів і погоджуються з ними.

- Що відбувається з ринком комерційної нерухомості?

- Останнім часом сталася цікава зміна – на ринку комерційної нерухомості з'явилися перші покупці. Зазвичай це запити на ресторани і магазини в хороших локаціях. Однак ціна має бути знижена приблизно в п'ять разів від довоєнної. Є замовники, які хочуть купити ресторан, наприклад, на бульварі Пушкіна, але пропозиція з продажу фактично як до конфлікту. Ніхто не купить ресторан там зараз за 1 млн. доларів, але якщо за ціною це буде приблизно 1/5 частина від цієї суми, вже є ряд гравців, які готові розглянути цю пропозицію.

- Багато переселенців стикаються з проблемою при продажу житла на непідконтрольній території. Вони не можуть виписатися з колишньої квартири, якщо їм ніде прописатися на підконтрольній території. Як вирішити цю проблему? І як продати житло, якщо немає можливості виписатися?

- Дійсно, в постанові, яка регулює виписку і прописку переселенців, є такий момент. Переселенців не виписують в нікуди. Згідно із законодавством, громадяни після виписки, повинні прописатися в 30-денний термін, щоб не порушувати паспортний режим. Для переселенців виписка і прописка повинні здійснюватися одномоментно. З цим проблем немає, якщо ви домовилися з родичами або знайомими, або прописалися в гуртожитку. Виписатися в нікуди, без прописки на новому місці дійсно не можна.

- А якщо прописатися ніде, і вас не виписують, чи реально продати квартиру в зоні бойових дій?

- Одні з наших клієнтів виїжджали до Ізраїлю і відмовилися прописуватися в Києві або в будь-якому іншому місті України, оскількиїдуть на ПМЖ до іншої країни. На цій підставі їх виписали і поставили штамп в паспорті без прописки.

Ця проблема в принципі вирішувана, потрібно домовлятися з родичами, сусідами. Якщо є бажання дійсно продати нерухомість – це не така серйозна проблема.

Продаж житла на непідконтрольній території без виписки неможливий. На неконтрольованій території вимагають нотаріально завірені копії паспортів з випискою. І тільки на цій підставі на непідконтрольній території знімають людину з реєстрації. Покупець на непідконтрольній території нічого не зможе купити, якщо там людина не буде знята з реєстрації.

- Чи не може довідка переселенця бути підставою безперешкодно виписати людину, тим більше, якщо він має намір продати житло на непідконтрольній Україні території?

- Наші юристи відправляли запит до Мін'юсту про те, чи є довідка ВПЛ тимчасовою реєстрацією, однак якоїсь виразної відповіді не отримали. По суті, довідка ВПЛ і є тимчасова реєстрація, але на її підставі людину не можуть виписати. Хоча прописка була скасована ще 2000 року і замінена реєстрацією. Різниця в тому, що прописка має дозвільний характер, а реєстрація повідомний. Це працює практично у всіх країнах світу. Наприклад, в Лондоні, якщо я переїжджаю, то йду до поліцейської дільниці і повідомляю їх, що перебуватиме в цьому місті за такою-то адресою. Реєстрація не впливає на право власності, це просто повідомлення.

- Але якщо прописка скасована і замінена реєстрацією, чому це не працює?

- 2006 року були одночасно введені в провадження Сімейний Кодекс і Закон про захист материнства і дитинства, які сьогодні взагалі перешкоджають правильній реєстрації. Виходить, що якщо ви прописали родину з дітьми, то, по суті, вже не маєте права при продажу житла їх виписати без їх згоди. І тут вступили в протиріччя Конституція і Цивільний Кодекс. Законодавцям треба на це звернути увагу.

Припустимо, переселенці збираються орендувати житло і укласти договір оренди. Договір оренди вже сам по собі є реєстрацією, оскільки людина заявляє про те, що вона житиме за цією адресою. Але для того щоб виписатися з непідконтрольної території, недостатньо реєстрації як ВПЛ, а потрібно прописка на підконтрольній території.

На сьогодні в нашій країні проблема саме в цьому законодавчому казусі.

Ніде в світі вже не ставлять в паспорті штамп реєстрації. У поліції видають спеціальний документ про реєстрацію. При переїзді до іншого міста чи адміністративного району цей документ є підставою для реєстрації за іншою адресою.

Реєстрація не повинна впливати на право приватної власності. Як тільки буде захищено право приватної власності, цих проблем не буде. І у переселенців теж проблем не буде з заселенням, реєстрацією і всіма іншими питаннями.

- Крім обласних центрів, Донецька і Луганська, чи продається житло в інших містах?

- Продається в Макіївці, в Горлівці. Але дуже і дуже дешево. Чи не тому, що там не хочуть купувати – можливо, там якісь внутрішні міграційні процеси є, просто угоди вкрай рідкісні. У нас немає статистики по ним. З огляду на складності роботи ріелторів і невисоку вартість квартир в цих містах, не так багато ріелторів погодяться супроводжувати цю угоду.

Фото: AFP

- Щоб продати житло в зоні бойових дій, ви радите звертатися до ріелтора?

- По-перше, потрібно звертатися не просто до ріелтора, а до людини, якій ви на 100% довіряєте. У нас є інформація про те, що ріелтори, що працюють на непідконтрольній території, "зливають" інформацію про те, хто продає квартиру. Ця інформація повідомляється як на блокпости, так і місцевій владі. Тому десять разів думайте, до кого ви звертаєтеся, і майте справу тільки з абсолютно перевіреними людьми.

Деякі операції з продажу ми здійснюємо не виїжджаючи з Києва. Взагалі без перегляду житла в реальності. Буває так, що ті, хто виїхав до Києва, купують квартиру для своїх батьків або членів родини, які з якихось причин не можуть виїхати. Тоді угода проходить тут – дивляться нерухомість по фотографіях і роблять вибір.

- На безкоштовних дошках оголошень в інтернеті часто можна побачити квартиру, яку продають в Донецьку за дуже низькою ціною, і поруч в тому ж районі – за досить високою. Чому такі перепади в цінах?

- В даному разі ви бачите не вартість – це так звана маркетингова ціна. Вона може бути як високою, так і низькою. Вона нічого спільного не має взагалі з реаліями життя. У рекламі може стояти 40-50 тис. у.о., а фактично квартира може бути продана за 15 тис. у.о. Це маркетингова ціна. Це такі "фішки" тих хто продає. Одну і ту ж квартиру ріелтор може виставити за ціною з різницею вдвічі. Маркетинг не має нічого спільного з продажними цінами. Якщо нерухомістю зацікавилося 5 покупців, ми розуміємо, що назвали низьку ціну і піднімаємо її. Це все гра попиту і пропозиції. Ніколи не можна орієнтуватися на ціни, які вказані у відкритих ресурсах. Є попит – буде одна ціна, немає попиту – буде інша ціна.

- Відомо, що угоди, укладені на українській території, не визнаються на непідконтрольній території. Купуючи там нерухомість, чи можна в підсумку залишитися ні з чим?

- Можливо, легалізація таких угод на непідконтрольній території буде обмежена в часі. Є чутки: нібито всі угоди з продажу, здійснені на підконтрольній території до кінця року, будуть легалізовані, а все, що продаватиметься після Нового року – ні. Але це тільки чутки.

На сьогодні поки що всі продають і купують нерухомість в зоні боїв тільки за українськими законами. Всі місцеві ЖЕКи та інші установи приймають українські довіреності, завірені українськими нотаріусами паспорти і так далі. Іншого закону там все одно немає – вони орієнтуються на українське законодавство. На території Донецька і Луганська досі діє законодавство України.

- Чи варто переселенцям продавати квартири в зоні боїв за безцінь, чи потрібно чекати стійкого перемир'я і тоді житло виросте в ціні?

- Моя думка така: якщо вам є сьогодні, куди ці гроші витратити, продавайте і реінвестуйте. Ми почали продаж в грудні 2014-го року. З березня 2015-го по квітень 2016 року був просто шквал дзвінків. Але не всі розуміли ситуацію, що склалася, тому було дуже мало пропозицій про продаж квартир за реальними адекватними цінами, а охочих купити було багато. На сьогодні кількість покупців зменшилася, а квартир за цінами, відповідним нинішнім реаліям, стало більше. Виставлено на продаж більше 50% фонду. Тому, природно, ціни падають. Крім того, курс долара змінився, що теж призвело до зниження цін. Крім цього, дуже сильно впливає на ціну то, що в одному будинку може бути виставлено 30, 50, а то і 70 відсотків квартир.

Можна чекати 10 років, можна чекати 20 років. Кожен для себе сам вирішує це питання. Але розрив між ціною на нерухомість на підконтрольній території і в Донецьку дуже великий. Тут ціни зростатимуть набагато швидше, ніж в Донецьку.